Aceitar outro imóvel como pagamento pelo seu: como avaliar uma proposta de permuta sem sair no prejuízo (2026)

Você anunciou o imóvel e chegou uma proposta diferente: em vez de dinheiro, o comprador oferece o apartamento dele mais uma diferença. É a permuta. Ela sempre existiu, mas volta a aparecer quando o crédito fica caro, e em setembro de 2026 ele está caro: a Selic segue em 14% ao ano na data desta consulta (15/09/2026), com o Copom reunido nos dias 15 e 16 para decidir o próximo passo.

Uma permuta não é uma venda mais fácil. É duas vendas ao mesmo tempo, com dois valores para conferir, duas transferências no cartório e um tratamento de imposto próprio. Quem trata a proposta como se fosse uma venda comum costuma errar na parte que mais importa: quanto vale o imóvel que está sendo oferecido.

Este texto faz a conta inteira. Ao final você sabe como avaliar os dois lados com a mesma régua, quanto de torna pedir, o que muda no ITBI e no imposto de renda, e o que verificar antes de assinar.

O erro que mais custa: aceitar o valor do anúncio do outro imóvel

Na venda comum, só existe um preço em discussão: o do seu imóvel. Na permuta, o comprador chega com um número pronto para o imóvel dele, e esse número quase sempre é o preço que ele pediria num anúncio, não o valor pelo qual o imóvel fecharia.

A diferença entre essas duas coisas é grande no Brasil de 2026. No Observatório do preço de setembro, comparamos os dois índices que medem o mesmo mercado: os anúncios subiram 5,49% em 12 meses (FipeZap de agosto, consultado em 07/09/2026), enquanto as avaliações bancárias efetivas subiram 15,78% (IGMI-R de julho, mesma consulta). São 10,3 pontos de distância. E dos 283 anúncios que lemos para montar comparáveis naquele mês, 30% ficaram de fora por não servirem como referência: preço fora da curva, metragem inconsistente, anúncio repetido.

Traduzindo para a permuta: o anúncio que o comprador usa para dizer que o imóvel dele vale R$ 450 mil pode ser exatamente um daqueles que não entram na conta. A NBR 14653 trata disso com o chamado fator oferta: o preço pedido em anúncio é reduzido antes de virar comparável, porque embute a margem de negociação. Explicamos o mecanismo em Fator oferta: por que o preço do anúncio não é o valor do imóvel.

A regra prática é simples: os dois imóveis passam pela mesma régua. Se o seu foi avaliado pelo método comparativo, com anúncios reais conferidos um a um, o dele também precisa ser. Você pode fazer isso em /avaliar para o seu imóvel e repetir para o imóvel oferecido. Sem isso, você negocia o seu com precisão e aceita o dele no escuro.

A conta da torna: um exemplo

A torna é a diferença em dinheiro que iguala os dois lados. Ela depende inteiramente dos dois valores, então um erro de avaliação no imóvel recebido vira erro de torna, real por real.

Exemplo hipotético, só para mostrar a mecânica:

Nesse exemplo, aceitar o valor do anúncio do outro imóvel equivale a dar um desconto de R$ 50 mil no seu, sem que ninguém tenha chamado isso de desconto. É o mesmo raciocínio que aplicamos em Recebi uma proposta abaixo do preço: toda proposta tem um preço efetivo, e na permuta ele está escondido dentro do valor atribuído ao imóvel recebido.

Depois de fechar o valor dos dois lados, a torna ainda tem três perguntas:

1. Quando é paga. À vista na escritura, ou parcelada? Parcela sem garantia é crédito que você está dando ao comprador.
2. Como é paga. Se o comprador vai financiar a torna, o banco vai avaliar o seu imóvel e liberar em 45 a 90 dias, como mostramos em Proposta à vista ou financiada. O prazo e o risco são os mesmos de uma venda financiada comum.
3. O que segura o negócio até lá. O sinal em uma permuta segue as regras de sinal e arras, como em qualquer compra e venda.

Imposto de renda: a permuta tem uma regra própria

Aqui a permuta tem uma vantagem real, e é bom entendê-la com precisão, porque ela depende de a operação ser feita do jeito certo.

A Instrução Normativa SRF 84/2001, que rege o ganho de capital da pessoa física, exclui da tributação a permuta sem torna de unidades imobiliárias (art. 29, inciso IV). Ou seja: se você troca um imóvel por outro, sem diferença em dinheiro, não há ganho de capital a apurar naquele momento. O custo de aquisição do imóvel que você recebe passa a ser o valor do imóvel que você deu.

Quando existe torna, a regra muda, mas de forma limitada: o ganho é apurado só sobre a torna, não sobre o valor inteiro do seu imóvel. A mesma instrução (art. 23) define a proporção: soma-se a torna ao custo de aquisição do imóvel dado, calcula-se quanto por cento a torna representa dessa soma, e essa porcentagem aplicada sobre a torna é o ganho tributável.

No exemplo acima, com torna de R$ 200 mil, e supondo que você tenha comprado o seu imóvel por R$ 300 mil (custo de aquisição declarado):

• Soma: R$ 200.000 + R$ 300.000 = R$ 500.000
• Proporção da torna: 200.000 ÷ 500.000 = 40%
• Ganho tributável: 40% de R$ 200.000 = R$ 80.000

Sobre esse ganho aplica-se a tabela do ganho de capital, cuja primeira faixa é 15%. As isenções que valem para a venda comum, como a do imóvel único de até R$ 440 mil e a da compra de outro imóvel em 180 dias, têm requisitos próprios; explicamos cada uma em Ganho de capital na venda de imóvel: as três isenções.

Dois cuidados que a norma exige:

• A exclusão vale para permuta de unidade imobiliária por unidade imobiliária. Imóvel por carro, por cotas de empresa ou por qualquer outro bem não entra nessa regra.
• Se o negócio for fechado por contrato particular, a escritura pública, quando lavrada, precisa ser de permuta. Duas escrituras de compra e venda cruzadas são duas vendas para a Receita, cada uma com seu ganho de capital sobre o valor inteiro.

Esse é um assunto em que a regra é clara, mas o cálculo no seu caso depende do custo de aquisição declarado, de benfeitorias e de isenções. Confira com um contador antes de fechar.

ITBI: são duas transmissões, então são dois ITBIs

A permuta não escapa do ITBI. Como cada imóvel muda de dono, há duas transmissões, e cada uma paga o imposto no município onde o imóvel está. O STJ confirmou que o imposto é devido na permuta mesmo quando não circula dinheiro (AREsp 2.062.659/RJ, julgado em 09/05/2023).

A base de cálculo de cada ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Foi o que o STJ fixou no Tema 1.113 (REsp 1.937.821, julgado em 09/03/2022), com três teses que valem para qualquer venda:

1. A base do ITBI é o valor de mercado do imóvel, e não está presa ao valor venal do IPTU.
2. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de que corresponde ao mercado. O município só pode afastá-lo por processo administrativo próprio.
3. O município não pode fixar uma base de referência por conta própria.

Na prática, isso significa que os dois valores que você e o comprador atribuírem aos imóveis na escritura serão a base dos dois ITBIs. Por isso a avaliação de cada lado precisa ser defensável: um valor artificialmente baixo no seu imóvel para reduzir o ITBI do outro reduz também o seu custo de aquisição futuro e pode ser questionado pela prefeitura. As alíquotas por capital estão em ITBI em 2026.

Quem paga cada ITBI é combinado no contrato. O costume é cada um pagar o imposto do imóvel que recebe. Já as despesas do instrumento, como escritura e registro, têm regra no Código Civil: o art. 533, inciso I, manda dividir por metade, salvo disposição em contrário. Se quiser outra divisão, escreva no contrato.

O que verificar no imóvel que você vai receber

Ao aceitar uma permuta você deixa de ser só vendedor e vira comprador. Tudo o que um comprador cuidadoso exigiria do seu imóvel, você exige do dele:

• Matrícula atualizada do imóvel oferecido, com certidão de ônus. Hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou usufruto aparecem ali. A lista completa está em Documentos para vender um imóvel, e vale nos dois sentidos.
• Financiamento em aberto. Se o imóvel oferecido ainda está alienado a um banco, a permuta depende da quitação ou da anuência do credor. Os caminhos estão em Como vender um imóvel financiado.
• Inquilino. Se o imóvel está alugado, o inquilino tem preferência de compra e o contrato pode acompanhar o imóvel. Detalhamos em Vender imóvel alugado com inquilino.
• Condomínio e IPTU. Débito de condomínio acompanha o imóvel. Peça declaração de quitação do síndico e certidão negativa de IPTU.
• Metragem real. Confira a área privativa na matrícula, não no anúncio. Mostramos o tamanho do erro possível em Área útil, privativa ou total.
• Comissão. Se há corretor, combine por escrito sobre qual valor a comissão incide: sobre o seu imóvel, sobre os dois ou só sobre a torna. Não existe resposta automática, e o assunto rende conflito depois. As regras gerais estão em Comissão do corretor na venda de imóvel.

Quando a permuta faz sentido para quem vende

A permuta é boa quando resolve um problema seu, não quando resolve só o do comprador. Ela costuma valer a pena em três situações:

1. Você vai comprar de qualquer jeito, e o imóvel oferecido é parecido com o que você procuraria. Aí a permuta elimina o intervalo entre vender e comprar, o aluguel no meio e a exposição a uma segunda negociação.
2. O comprador não consegue financiar o valor inteiro, mas tem um imóvel quitado. Sem a permuta, a venda não aconteceria.
3. A torna é pequena ou zero, o que reduz o imposto de renda a apurar agora, como explicado acima.

Ela costuma ser má ideia quando o imóvel oferecido está em uma cidade ou bairro que você não conhece, quando ele vai precisar ser vendido de novo por você, ou quando a torna proposta só fecha se você aceitar o valor de anúncio do outro lado. No segundo caso, você está assumindo o tempo de venda e o desconto de mercado do imóvel dele. Em 2026 esse desconto entre pedido e fechamento chegou a 14% no dado do FipeZap, como mostramos em Desconto na venda de imóvel bate 14%.

Como responder a uma proposta de permuta, na ordem

1. Não responda ao valor do imóvel oferecido no mesmo dia. Peça o endereço, a matrícula e a área privativa. Uma proposta séria vem com isso.
2. Avalie os dois imóveis com a mesma régua. O seu e o dele, pelo método comparativo, com anúncios conferidos. Use /avaliar para cada um.
3. Recalcule a torna a partir dos dois valores estimados, não a partir do que o comprador apresentou.
4. Simule o imposto. Ganho de capital sobre a torna, ITBI sobre cada transmissão, escritura dividida. O que sobra para você depois disso é o número que interessa.
5. Formalize como permuta. Contrato de permuta com torna, sinal, prazo e quem paga o quê, e escritura pública de permuta. Para montar a contraproposta com esses números na mão, use /negociacao.

A permuta não é melhor nem pior do que a venda comum. Ela só exige que você avalie duas vezes, e é nessa segunda avaliação, a do imóvel que você recebe, que a maioria das pessoas para de fazer conta.

Este texto explica as regras gerais com as fontes indicadas abaixo. O cálculo do imposto e a redação do contrato no seu caso devem ser conferidos com um contador e um advogado.