Documentos para vender um imóvel: a lista completa e o que trava a venda no cartório (2026)

Quase toda venda que atrasa no cartório atrasa pelo mesmo motivo: o vendedor foi juntar os documentos depois de aceitar a proposta. Aí descobre que a matrícula ainda está no nome do pai falecido, que a construção nunca foi averbada, ou que existe uma penhora de um processo trabalhista de 2019 que ele nem lembrava.

Esta é a lista completa do que você precisa ter em mãos para vender um imóvel no Brasil, separando o que a lei exige do que o banco do comprador exige e do que é só boa prática. No fim, os cinco travamentos mais comuns e como resolver cada um antes de anunciar.

> Regra de ouro: junte tudo antes de colocar o anúncio no ar. Comprador com financiamento aprovado não espera 60 dias por um inventário.

Antes de tudo: leia a matrícula

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. É um documento único, guardado no Cartório de Registro de Imóveis da região, que registra tudo o que já aconteceu com aquele bem: quem comprou de quem, hipotecas, penhoras, averbação de construção, casamento e divórcio dos donos.

Desde a Lei 13.097/2015 vale o princípio da concentração dos atos na matrícula: o que não está averbado ali, em regra, não pode ser oposto a quem compra de boa-fé. Na prática, isso transformou a matrícula no documento central da venda. É a primeira coisa que o tabelião, o banco e o advogado do comprador vão ler.

Peça uma certidão de matrícula atualizada (também chamada de certidão de inteiro teor ou de ônus reais, dependendo do cartório). Ela pode ser pedida pela internet, pela central nacional dos registradores (registrodeimoveis.org.br), sem ir ao cartório. Em São Paulo, a certidão de ônus reais custava R$ 75,60 em agosto de 2026; o valor muda de estado para estado porque a tabela de emolumentos é estadual.

Validade: 30 dias. A Lei 7.433/85 e o Decreto 93.240/86 fixam esse prazo para a certidão usada na escritura. Isso significa que você vai pedir a matrícula duas vezes: uma agora, para conferir se está tudo em ordem, e outra na semana da escritura.

O que conferir na matrícula antes de anunciar:

• O proprietário é você (e seu cônjuge, se for o caso), com CPF correto e estado civil atual?
• A área construída está averbada? Casa registrada como terreno é o travamento número um de financiamento.
• Há ônus ativos: hipoteca, alienação fiduciária de um financiamento antigo, penhora, indisponibilidade, usufruto?
• A descrição do imóvel bate com a realidade (metragem, confrontações, número)?

Se qualquer resposta for não, resolva antes. Cada item desses leva de duas semanas a vários meses.

Documentos do imóvel

Dois detalhes que surpreendem vendedores:

Débito de condomínio acompanha o imóvel. O Código Civil (art. 1.345) diz que o adquirente responde pelos débitos condominiais anteriores. Por isso o comprador vai exigir a declaração de quitação assinada pelo síndico, e vai descontar do preço qualquer atraso. Melhor resolver antes da negociação do que ceder no valor.

IPTU atrasado também. O Código Tributário Nacional (art. 130) faz o crédito de IPTU sub-rogar-se na pessoa do adquirente. Ou seja, a dívida vai junto. Certidão negativa municipal é obrigatória para lavrar a escritura.

Documentos do vendedor

Sobre o estado civil. Se você é casado (exceto em separação total de bens com pacto registrado), o cônjuge precisa assinar a venda, mesmo que o imóvel esteja só no seu nome. Isso é a chamada outorga conjugal, do art. 1.647 do Código Civil. União estável também merece atenção: muitos tabeliães pedem a declaração e a anuência do companheiro. Divórcio não averbado na matrícula é outro travamento clássico. Se o imóvel foi partilhado, a partilha precisa estar registrada.

Sobre as certidões de ações. Até 2015 a certidão de feitos ajuizados era exigência para lavrar a escritura. A Lei 13.097/2015 tirou essa obrigatoriedade da Lei 7.433/85, justamente porque o que importa agora é o que está averbado na matrícula. Mas o vendedor continua obrigado a declarar na escritura, sob responsabilidade civil e penal, a existência de ações que atinjam o imóvel. E o banco do comprador vai pedir as certidões de qualquer jeito. Tire todas: a maioria é gratuita e sai na hora pela internet.

O que muda se o comprador financia

Boa parte das vendas de imóveis usados no Brasil passa por financiamento, e é o banco quem faz a checagem mais dura da documentação. Ele vai:

1. Exigir todas as certidões acima, do imóvel e do vendedor.
2. Mandar um engenheiro avaliar o imóvel, o que pode reduzir o valor financiável (falamos disso em O banco avaliou meu imóvel abaixo do valor da venda).
3. Recusar imóveis sem averbação da construção, com área construída divergente ou com pendências na matrícula.

Se o seu imóvel tem qualquer pendência, o universo de compradores encolhe para quem paga à vista, e o preço cai junto. É por isso que documentação é assunto de preço, não só de burocracia. Antes de definir o valor de anúncio, vale saber quanto o imóvel vale hoje, com os anúncios reais da sua região conferidos um a um, no avaliador do Imovel90.

Os 5 travamentos que mais atrasam a escritura

1. Construção não averbada

A matrícula diz "terreno", mas em cima tem uma casa de 180 m². Para averbar, você precisa do habite-se (ou certidão de regularização da prefeitura), da certidão negativa de débitos do INSS da obra (CND de obra), e de um requerimento no Registro de Imóveis. Em obras antigas o INSS costuma cobrar contribuição retroativa, calculada por aferição indireta sobre a metragem. Prazo típico: de 30 dias a vários meses, dependendo da prefeitura.

2. Inventário aberto ou não feito

Imóvel no nome de pessoa falecida não pode ser vendido pelos herdeiros até o inventário terminar e a partilha ser registrada na matrícula. Inventário extrajudicial em cartório, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam, sai em semanas. Judicial pode levar anos. É possível vender direitos hereditários por escritura pública, mas isso afasta o comprador com financiamento.

3. Alienação fiduciária ou hipoteca de financiamento antigo

Se você ainda paga o imóvel, o banco é o dono fiduciário. A venda é possível, mas exige a quitação do saldo com parte do dinheiro do comprador, seguida da averbação do cancelamento. Quando o comprador também financia, os dois bancos se coordenam (a chamada interveniência). Peça o saldo devedor atualizado antes de anunciar: ele define quanto você realmente recebe.

4. Penhora, indisponibilidade ou bloqueio

Dívida trabalhista, execução fiscal ou processo cível podem ter gerado uma penhora ou indisponibilidade averbada na matrícula, às vezes sem que você tenha percebido. Em maio de 2026 o CNJ tornou obrigatório o Constrijud, sistema eletrônico pelo qual os juízes mandam essas ordens direto ao Registro de Imóveis (Provimento 224/2026), com implantação por fases começando por penhora, arresto e sequestro. A tendência é que essas averbações fiquem mais rápidas e mais frequentes. Para vender, a constrição precisa ser levantada no processo de origem, geralmente com quitação ou substituição da garantia.

5. Estado civil desatualizado

Casou, divorciou ou enviuvou depois de comprar o imóvel e nunca averbou? O tabelião vai exigir a averbação antes da escritura. Divórcio com partilha do imóvel exige registrar a partilha; viuvez exige inventário do cônjuge falecido, mesmo em comunhão de bens.

Quanto tempo leva, do aceite à escritura registrada

Um cronograma realista, com documentação em ordem e comprador financiando:

O prazo de registro é o da Lei de Registros Públicos (art. 188 da Lei 6.015/73), alterado pela Lei 14.382/2022: protocolado o título, o cartório tem 10 dias para registrar ou devolver com nota de exigência. Antes da mudança, eram 30 dias corridos.

Somando, uma venda financiada com tudo em ordem leva de 30 a 60 dias entre o aceite e o dinheiro na conta. Cada travamento da lista acima acrescenta semanas ou meses. E o dinheiro do vendedor só é liberado depois do registro, nunca na assinatura.

Por que isso pesa no preço

O mercado brasileiro em 2026 tem um detalhe que favorece o vendedor organizado. Os anúncios subiram 5,46% em 12 meses até julho (Índice FipeZap de Venda Residencial, informe de julho de 2026), mas as avaliações bancárias efetivas, medidas pelo IGMI-R da ABECIP, subiram 15,78% no mesmo período. Números consultados em 4 de setembro de 2026.

Quando o valor avaliado pelo banco sobe mais rápido que o pedido nos anúncios, o comprador financiado consegue financiar uma fatia maior do preço. Só que ele só chega à etapa de avaliação se a documentação passar pela análise inicial do banco. Um imóvel com matrícula limpa, construção averbada e certidões prontas compete por esse comprador. Um imóvel travado compete só pelo pagador à vista, que negocia mais duro.

Se uma proposta chegar antes de a documentação estar pronta, use o prazo a seu favor: o tempo que o comprador vai esperar entra na conta da contraproposta. Quem precisa pedir prazo cede em prazo, não em preço.

Checklist final para imprimir

Do imóvel

• [ ] Matrícula atualizada, lida linha a linha
• [ ] Construção averbada (ou habite-se em mãos)
• [ ] Certidão negativa de IPTU
• [ ] Declaração de quitação do condomínio
• [ ] Saldo devedor do financiamento, se houver

Do vendedor (e do cônjuge)

• [ ] RG, CPF, comprovante de endereço
• [ ] Certidão de estado civil recente
• [ ] Pacto antenupcial, se houver
• [ ] CNDT (site do TST)
• [ ] Certidões de distribuição cível, federal e de execuções fiscais
• [ ] Certidão de protestos
• [ ] Certidão da Receita/PGFN

Custos que você vai pagar como vendedor

• [ ] Certidões (algumas dezenas de reais cada; a maioria das pessoais é gratuita)
• [ ] Averbações pendentes (construção, estado civil)
• [ ] Imposto sobre o ganho de capital, se houver (veja as três isenções)
• [ ] Comissão do corretor, se houver

O ITBI, a escritura e o registro são conta do comprador por praxe, salvo acordo diferente. A lista completa do que é e do que não é conta sua está em Quanto custa vender um imóvel, e as alíquotas de ITBI por capital em ITBI em 2026.

Este texto explica as regras gerais e cita as fontes. Cada estado tem normas próprias da Corregedoria e cada cartório tem exigências específicas. Antes de assinar, confirme a lista com o tabelião que vai lavrar a escritura ou com um advogado. Termos como averbação, ônus real e alienação fiduciária estão explicados no glossário.