Ganho de capital na venda de imóvel: as três isenções e a virada de julho de 2026

Quem vende um imóvel costuma calcular a comissão do corretor, o ITBI que o comprador vai pagar e o custo da escritura. E costuma descobrir tarde que existe uma conta maior que todas essas: o imposto de renda sobre o ganho de capital. Numa venda com R$ 300 mil de lucro, são R$ 45 mil — mais do que a comissão de 6% sobre um imóvel de R$ 700 mil.

A boa notícia é que a maior parte das vendas residenciais no Brasil não paga esse imposto, porque a lei tem três mecanismos de isenção que se acumulam. A má notícia é que um deles acabou de ficar mais estreito: em 1º de julho de 2026, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 108, que fecha uma porta que muita gente usava — e que, até semana passada, contadores ainda apresentavam como caminho seguro.

Este texto explica como o imposto é calculado, quais são as três isenções, o que exatamente mudou em julho de 2026 e por que isso deveria entrar na sua conta antes de você definir o preço do anúncio. Todos os números foram conferidos em 29 de agosto de 2026, com as fontes listadas no fim.

O imposto não incide sobre o preço da venda

Esse é o erro de leitura mais comum, e ele assusta gente à toa. O ganho de capital não é o valor da venda: é a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição declarado.

`` Ganho de capital = valor da venda − custo de aquisição ``

O custo de aquisição é o valor pelo qual o imóvel está declarado na sua ficha de bens do IRPF — em geral, o preço que você pagou. A ele podem somar-se benfeitorias e reformas, desde que comprovadas com nota fiscal e declaradas ao longo dos anos. Quem gastou R$ 80 mil reformando a cozinha e não guardou nota nem lançou na declaração não pode abater nada: para a Receita, aquele dinheiro nunca existiu.

Vale a pena repetir isso porque é a decisão financeira mais assimétrica da lista. Guardar notas custa zero. Não guardar, num imóvel bem reformado, custa 15% do que você deixou de abater.

Sobre o ganho apurado, aplicam-se as alíquotas progressivas da Lei 13.259/2016, em vigor desde 1º de janeiro de 2017:

Como são faixas progressivas, um ganho de R$ 5,2 milhões não paga 17,5% sobre tudo: paga 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões e 17,5% apenas sobre os R$ 200 mil que passaram. Na prática, para a quase totalidade das vendas residenciais do país, a alíquota é 15%.

O imposto é apurado no programa GCAP da Receita Federal e pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Esse prazo pega muita gente desprevenida: quem vende em 20 de setembro paga até 31 de outubro, e não na declaração do ano seguinte.

Isenção 1: único imóvel de até R$ 440 mil

O art. 23 da Lei 9.250/1995 isenta o ganho na venda do único imóvel do contribuinte, desde que o valor da alienação não passe de R$ 440.000,00. São três requisitos cumulativos — falhar em um só derruba a isenção inteira:

1. o imóvel vendido é o único que você possui no momento da venda;
2. o valor da venda não excede R$ 440 mil;
3. você não vendeu nenhum outro imóvel nos cinco anos anteriores.

O detalhe que ninguém comenta é que esse teto de R$ 440 mil está congelado desde 1995. Ele nunca foi corrigido. Em trinta anos de inflação e de valorização imobiliária, uma isenção que em 1995 cobria imóveis de padrão médio-alto hoje cobre cada vez menos gente — o texto da lei não mudou, mas o alcance real dele encolhe todo ano.

Dá para ver isso em números nossos. Entre 19 e 29 de agosto de 2026, o motor do Imovel90 fechou 25 avaliações de imóveis reais, cada uma construída a partir de anúncios ativos conferidos um a um. A mediana do valor de mercado estimado foi de R$ 725 mil, e 18 das 25 avaliações (72%) ficaram acima do teto de R$ 440 mil. É uma amostra pequena e inicial, de quem procura avaliação na internet — ela não representa o Brasil, e não deve ser lida como tal. Mas dá uma ordem de grandeza que bate com a intuição de qualquer corretor: para a maioria de quem hoje se senta para vender um apartamento, essa primeira isenção simplesmente não está disponível.

Se o seu imóvel está perto dessa fronteira, saber onde ele cai deixa de ser curiosidade e vira parte da conta. Uma avaliação com base em anúncios reais diz se você está em R$ 420 mil ou em R$ 480 mil — e essa diferença de R$ 60 mil no preço pode custar 15% de todo o seu lucro.

Isenção 2: reinvestir em outro imóvel residencial em 180 dias

É a isenção mais usada de todas, e é a que mudou. O art. 39 da Lei 11.196/2005 ("Lei do Bem") isenta o ganho de capital quando a pessoa física residente no país vende um imóvel residencial e aplica o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, dentro de 180 dias contados da celebração do contrato.

Duas limitações estruturais valem sempre:

• Uma vez a cada cinco anos. O prazo conta da data do contrato da venda beneficiada — ou, se você vendeu mais de um imóvel, da primeira venda com o benefício.
• A isenção é proporcional. Se você vendeu por R$ 800 mil e reinvestiu R$ 600 mil, apenas 75% do ganho fica isento. O restante é tributado normalmente.

O que mudou em 1º de julho de 2026

Aqui está a parte que ainda não chegou à maioria dos textos que circulam sobre o assunto. Vale contar a história inteira, porque ela explica por que tanta gente está com a informação desatualizada.

Quando a Receita regulamentou o art. 39 pela IN SRF 599/2005, o §11, inciso I, do art. 2º dizia que a isenção não valia para quem usasse o dinheiro da venda para quitar financiamento de um imóvel residencial que já possuía. Contribuintes foram ao Judiciário, e no REsp 1.668.268/SP, julgado pela Primeira Turma do STJ em 13 de março de 2018 sob relatoria da ministra Regina Helena Costa, a corte reconheceu a ilegalidade daquele dispositivo: a instrução normativa criava uma restrição que a lei não previa. Em 16 de março de 2022, pela IN 2.070/2022, a própria Receita revogou o §11, inciso I.

Passaram-se quatro anos de relativa tranquilidade — e então veio a Solução de Consulta COSIT nº 108, de 1º de julho de 2026, que delimitou o alcance da isenção por outro flanco: o da construção.

A distinção que a Receita traçou é entre adquirir um imóvel residencial e construir um. Comprar na planta de uma incorporadora é aquisição, e continua isento. Erguer uma casa no seu próprio terreno, mesmo que o resultado final seja idêntico, não é aquisição — é construção, e não gera isenção. Note também que "quitar financiamento" não é uma categoria única: quitar saldo de uma compra a prazo é diferente de quitar um financiamento tomado para obra.

A leitura prática, e ela inverte o senso comum: o prazo de 180 dias, sozinho, não garante nada. O que decide é a destinação do dinheiro. Vender o apartamento para construir a casa dos sonhos no terreno da família é exatamente o caso que a COSIT 108 excluiu — e é um plano extremamente comum.

Registre-se que o entendimento não é unânime na comunidade tributária: há quem sustente que quitar débito de aquisição de imóvel já possuído equivale a adquirir, e o próprio histórico do §11 mostra que posições da Receita sobre esse artigo já foram revertidas no Judiciário. Uma solução de consulta vincula a administração tributária, não os tribunais. Se o seu caso está nessa zona, converse com um contador ou advogado tributarista antes de assinar — não depois.

Isenção 3: os fatores de redução (a que quase ninguém aplica)

Mesmo sem se enquadrar nas duas primeiras, você provavelmente paga menos que 15% do lucro bruto. O art. 40 da Lei 11.196/2005 criou dois fatores de redução que encolhem a base de cálculo conforme o tempo que você teve o imóvel:

• FR1 = 1 / 1,0060^m1, onde m1 é o número de meses entre a aquisição do imóvel e novembro de 2005 (mês da publicação da lei);
• FR2 = 1 / 1,0035^m2, onde m2 conta do mês seguinte ao da publicação da lei — ou do mês da aquisição, se posterior — até o mês da venda.

Os dois se multiplicam pelo ganho apurado para chegar à base tributável. O efeito é significativo e cresce com o tempo: quem comprou há vinte anos tem uma base de cálculo bem menor que o lucro nominal. Além disso, imóveis adquiridos até 1988 têm um percentual adicional de redução, previsto no art. 18 da Lei 7.713/1988.

Você não precisa calcular nada disso à mão: o programa GCAP aplica os fatores automaticamente quando você informa as datas corretas. O ponto é outro — é não usar a alíquota cheia de 15% sobre o lucro nominal para decidir se aceita ou recusa uma proposta. Essa conta superestima o imposto, às vezes muito.

Por que isso pertence à sua estratégia de preço, e não à sua declaração

A armadilha é tratar o ganho de capital como assunto do contador, para depois da venda. Ele é assunto do vendedor, para antes do anúncio, por três motivos concretos:

O preço do anúncio pode cruzar a fronteira da isenção. Entre pedir R$ 435 mil e pedir R$ 460 mil, no caso de quem tem um único imóvel e não vendeu nada nos últimos cinco anos, pode estar a diferença entre pagar zero e pagar 15% sobre todo o ganho. Não é uma recomendação de subprecificar — em muitos casos o valor extra compensa com folga o imposto. É uma recomendação de fazer a conta em vez de descobrir depois.

O calendário dos 180 dias começa no contrato, não na escritura. Se a sua compra seguinte depende de vender esta, o relógio é curto e corre a partir da celebração do contrato de venda.

O imposto muda o piso da sua negociação. Quando chega uma proposta abaixo do pedido, o número que importa não é o bruto: é o que sobra depois de comissão, imposto e custos. Duas propostas com R$ 20 mil de diferença podem ter impacto líquido bem distinto se uma delas empurra você para fora de uma isenção. Antes de responder, vale entender como estruturar a contraproposta com o valor líquido na mão.

E vale a disciplina de sempre: ninguém consegue prometer que um imóvel vende em determinado prazo. O que dá para fazer é estimar probabilidade a partir de anúncios reais comparáveis, e decidir com números em vez de com esperança. O imposto é uma das poucas variáveis dessa conta que você conhece com precisão desde o primeiro dia — seria um desperdício deixá-la para o fim.

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Este texto não é consultoria tributária. Regras de IR mudam, soluções de consulta vinculam a administração mas não os tribunais, e cada caso tem particularidades — número de imóveis, datas, forma de aquisição, estado civil e regime de bens. Confirme a sua situação com um contador ou advogado tributarista antes de assinar qualquer coisa. Números e normas conferidos em 29 de agosto de 2026.