Quanto custa vender um imóvel: impostos, taxas e o que NÃO é conta sua

Vender um imóvel de R$ 700 mil pode custar de R$ 0 a mais de R$ 130 mil, dependendo de três coisas: se você usa corretor, se tem imposto a pagar sobre o lucro — e se conhece as isenções que a lei dá e quase ninguém usa. Esta é a conta completa, item por item.

1. Comissão de corretagem: o maior custo, se houver

A prática de mercado para imóveis urbanos gira em torno de 6% do valor de venda (o percentual usual de referência nas tabelas dos CRECIs regionais; varia por estado e é negociável). Em um imóvel de R$ 700 mil, são R$ 42 mil.

Três coisas que valem saber:

• É negociável. Especialmente em imóveis de maior valor ou quando você leva o comprador.
• Só é devida com a venda concretizada por intermediação do corretor (Código Civil, art. 725).
• Vender sem corretor é legal e possível — com trabalho e riscos que detalhamos no guia vender sozinho ou com corretor.

2. Imposto de renda sobre o ganho de capital: 15% — sobre o LUCRO, não sobre a venda

O erro mais comum é achar que o imposto incide sobre o valor da venda. Não: incide sobre o ganho — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado no seu IR.

• Alíquota: 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões (sobe em faixas acima disso — Lei 13.259/2016).
• Pagamento: até o último dia útil do mês seguinte à venda, via DARF gerado no programa GCAP da Receita Federal. Não espera a declaração anual.

As isenções que valem dinheiro de verdade

1. Imóvel único até R$ 440 mil — se é o seu único imóvel e você não vendeu outro nos últimos 5 anos, o ganho é isento (Lei 9.250/1995, art. 23).
2. Vender para comprar outro em 180 dias — se você usa o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho é isento (Lei 11.196/2005, art. 39). Vale uma vez a cada 5 anos. É a isenção mais valiosa para quem está trocando de casa — e a mais desperdiçada por desconhecimento.
3. Imóveis antigos — imóveis adquiridos até 1969 têm isenção total, e de 1969 a 1988 há redução progressiva no ganho tributável.
4. Fatores de redução — para imóveis adquiridos antes de 2005 há ainda os redutores da Lei 11.196 (FR1/FR2), que o próprio GCAP aplica.

Se a venda envolve troca de casa própria, faça a conta ANTES de fechar prazos: assinar a compra do próximo imóvel no dia 181 custa 15% do seu lucro.

3. Certidões e documentação: a parte barata que trava negócio caro

O vendedor normalmente arca com os documentos que provam que o imóvel e ele próprio estão "limpos":

• Matrícula atualizada e certidão de ônus (R$ 50–150, conforme o cartório)
• Certidões pessoais (federais, estaduais, trabalhistas, distribuidores) — muitas são gratuitas online
• Declaração de quitação de condomínio
• Certidão negativa de IPTU

Orçamento realista: R$ 300 a R$ 800 no total. É pouco, mas providenciar cedo evita o pior custo de todos: o negócio que desanda no cartório por pendência boba.

4. Quitação do financiamento, se houver

Imóvel financiado pode ser vendido — mas a operação passa pela quitação do saldo devedor (com o dinheiro da venda ou por transferência de dívida ao comprador). Custos possíveis: taxas administrativas do banco na baixa da alienação e eventual diferença de CET na portabilidade. Peça o saldo devedor de quitação ao banco antes de precificar a venda.

5. O que NÃO é conta sua (e muito vendedor paga sem precisar)

Pela prática consolidada — e, no caso do ITBI, por lei municipal na quase totalidade das cidades — são custos do comprador:

• ITBI (2% a 3% do valor, conforme o município)
• Escritura pública (tabela do cartório de notas do estado)
• Registro da compra na matrícula (tabela do cartório de registro de imóveis)

Negociar é livre — vendedor pode assumir custos do comprador como moeda de negociação. Mas assuma sabendo que é concessão, não obrigação.

A conta completa, num exemplo

Imóvel vendido por R$ 700 mil, comprado por R$ 450 mil, com corretor:

*Zerável com a isenção dos 180 dias, se você comprar outro residencial no prazo — a linha mais importante da tabela.

Por que isso muda o seu preço de venda

Quem esquece esses custos define o preço mínimo aceitável errado — e descobre na proposta que "aceitar R$ 680 mil" significava, líquido, muito menos do que o planejado. O preço de anúncio certo nasce de trás para frente: quanto você precisa líquido → mais custos de venda → comparado com o valor de mercado real.

A primeira metade dessa conta é sua; a segunda — quanto o mercado paga — é a nossa: avalie seu imóvel de graça, com os anúncios da sua região conferidos um a um, e veja a régua do seu bairro em preço do m² por região.

Este guia é informativo e não substitui contador ou advogado para o seu caso concreto — regras de isenção têm detalhes que dependem da sua situação fiscal.