Vender imóvel com dívida de condomínio ou IPTU atrasado: quem paga, o que trava a escritura e quanto sai do preço (2026)

Quem tem parcela de condomínio ou IPTU atrasada e quer vender costuma fazer a pergunta errada: "dá para vender assim?". Dá. A pergunta certa é quem vai pagar essa dívida e quanto ela vai custar no preço. Porque, no Brasil, essas duas dívidas têm uma característica que muda tudo: elas grudam no imóvel, não na pessoa. O jurista chama isso de obrigação propter rem. Na prática, quem compra herda a conta, e quem compra sabe disso.

Este texto explica a regra de cada dívida, o que o cartório exige, o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) está revisando neste momento e como o débito entra na negociação. Fontes consultadas em 19 de setembro de 2026.

Condomínio: a dívida é do apartamento

O artigo 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Não importa se o comprador sabia ou não. Se a dívida existe no dia da escritura e ninguém a quitou, ela passa junto com a chave.

Isso tem três consequências para quem vende:

1. O comprador vai pedir a certidão do condomínio antes de assinar qualquer coisa. Se aparecer débito, ele desconta do preço ou exige quitação no ato.
2. O condomínio pode executar o próprio imóvel. A Lei 8.009/1990, no artigo 3º, inciso IV, tira a proteção de bem de família para taxas e contribuições devidas em função do imóvel. O STJ interpreta essa expressão de forma ampla e inclui as despesas condominiais. Ou seja: mesmo sendo a única casa da família, ela pode ir a leilão por cota atrasada.
3. A dívida cresce todo mês, e desde 2024 cresce de um jeito diferente do que a maioria acha.

Quanto a dívida cresce: a mudança de 2024 que quase ninguém sabe

Até agosto de 2024, o artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil dizia: multa de até 2% e juros de 1% ao mês se a convenção não previsse outra taxa. A Lei 14.905/2024, em vigor desde 30 de agosto de 2024, trocou o "1% ao mês" pelos juros legais do artigo 406, que passaram a ser a Selic descontada do IPCA, calculada mês a mês. O Banco Central mantém uma calculadora oficial para isso.

Com a Selic em 13,75% ao ano (cortada de 14% na reunião do Copom de 16 de setembro de 2026) e o IPCA acumulado em torno de 4,1% em 12 meses, a taxa legal fica na faixa de 9% a 10% ao ano. É menos do que os 12,7% ao ano que o antigo 1% ao mês rendia. Mas atenção a dois detalhes:

• Se a convenção do condomínio fixa juros próprios (muitas fixam 1% ao mês, algumas mais), vale a convenção. O STJ já admitiu juros convencionados acima de 1% ao mês.
• A multa de 2% continua, e o condômino contumaz ainda pode receber a multa sancionatória do artigo 1.337, que chega a cinco vezes a cota, por deliberação de três quartos dos condôminos.

Peça ao síndico ou à administradora o demonstrativo de débito atualizado com a memória de cálculo. Se os juros aplicados forem de 1% ao mês e a convenção não prevê essa taxa para períodos posteriores a agosto de 2024, o cálculo pode estar errado a seu desfavor.

IPTU: a mesma lógica, com uma porta de saída

O artigo 130 do Código Tributário Nacional coloca o IPTU no mesmo regime: o crédito tributário relativo ao imóvel se sub-roga na pessoa do adquirente. Quem compra responde pelo IPTU atrasado do vendedor. A exceção está no próprio artigo: salvo quando conste do título a prova de sua quitação. É por isso que a certidão negativa de débitos municipais (ou a positiva com efeito de negativa, quando há parcelamento) aparece na escritura.

Essa certidão não é apenas burocracia. Ela é a linha que separa quem paga. Se a prefeitura emitiu certidão negativa e depois descobriu um débito antigo, a jurisprudência tende a proteger o comprador que confiou na certidão. Sem ela, o comprador está exposto, e vai cobrar por isso no preço.

Uma diferença importante em relação ao condomínio: o IPTU pode ser parcelado com a prefeitura, e o parcelamento em dia costuma gerar a certidão positiva com efeito de negativa. Isso destrava a escritura sem exigir o pagamento integral à vista. Muitas capitais abrem programas de refinanciamento com desconto de multa e juros ao longo do ano. Vale consultar a prefeitura antes de anunciar.

O que o cartório exige

Dois dispositivos governam a escritura:

• Lei 4.591/1964, artigo 4º, parágrafo único (redação da Lei 7.182/1984): a alienação da unidade depende de prova de quitação das obrigações do alienante com o condomínio.
• Lei 7.433/1985: a prova de quitação do síndico pode ser substituída pela declaração do vendedor na escritura, sob as penas da lei. E a apresentação de certidões não isenta o vendedor da obrigação de declarar, sob pena de responsabilidade civil.

A regra prática, portanto, é esta: a escritura sai mesmo com dívida de condomínio, se o vendedor declarar. Mas a declaração falsa é responsabilidade civil (e potencialmente criminal). E ela não protege o comprador contra o condomínio: a jurisprudência é clara que a declaração do alienante não afasta a responsabilidade do adquirente perante o condomínio. O comprador bem assessorado sabe disso e exige a certidão do síndico, não a sua palavra.

Para o IPTU, o tabelião consigna na escritura as certidões apresentadas. Sem a certidão de débitos municipais, a maioria dos cartórios lavra a escritura com a declaração de ciência do comprador, e o banco, se houver financiamento, normalmente não aceita.

A lista completa do que o cartório e o banco pedem está em Documentos para vender um imóvel.

O que o STJ está revisando agora (Tema 886 e Tema 1.349)

Aqui entra o ponto que interessa a quem vende com contrato de gaveta ou promessa de compra e venda, sem escritura definitiva. Desde 2015, o Tema 886 do STJ diz que a responsabilidade pelas cotas condominiais não é definida pelo registro do compromisso, mas por quem está na posse: se o comprador foi imitido na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da venda, o vendedor sai do polo passivo.

Em 3 de abril de 2025, a Segunda Seção do STJ julgou dois recursos (REsp 1.442.840/PR e REsp 1.910.280/PR) e adotou a chamada teoria da dualidade do vínculo obrigacional: o débito é de quem usa o imóvel, mas a responsabilidade patrimonial pode alcançar também o vendedor, que continua como proprietário registral. Em 9 de junho de 2025, o tribunal afetou dois novos recursos (REsp 2.015.740/SP e REsp 2.100.395/SP) para revisar o Tema 886, sob o número Tema 1.349, e suspendeu os recursos sobre o assunto em todo o país.

Em 16 de setembro de 2026, segundo levantamento publicado no Conjur, o Tema 1.349 continuava afetado e sem tese firmada. Enquanto isso, tribunais aplicam ora a tese antiga, ora a teoria da dualidade.

O que isso significa para você, vendedor:

• Se vender por escritura e registro, o risco é baixo. A dívida posterior é do novo proprietário registral.
• Se vender por contrato particular e entregar as chaves, o risco é real. O comprador atrasa o condomínio, o condomínio executa, e você, como dono no registro, pode ser cobrado. Notifique o condomínio por escrito na data da posse, com protocolo. É a "ciência inequívoca" que a tese exige.
• Não segure a escritura. Cada mês de contrato de gaveta é um mês de exposição sua a uma dívida que não é sua.

Como a dívida entra no preço

O comprador não paga a dívida por você. Ele faz uma de três coisas, e você precisa decidir qual delas prefere antes de anunciar:

O segundo caminho é o mais caro. Comprador raramente desconta só o valor exato: ele desconta o valor e mais alguma coisa, porque assume o trabalho e o risco. Em um mercado em que o pedido de anúncio já corre bem à frente da avaliação bancária (FipeZap a +5,49% em 12 meses até agosto de 2026, IGMI-R/Abecip a +15,78% até julho, conferidos em 19/09/2026), o imóvel com pendência é o primeiro a receber proposta agressiva.

O que fazer:

1. Descubra quanto vale sem a dívida. A dívida não muda o valor de mercado do imóvel; ela muda quanto sobra para você. Uma avaliação pelo método comparativo mostra o número de referência antes de qualquer desconto.
2. Some a dívida atualizada (demonstrativo do condomínio e extrato da prefeitura) ao custo da venda. O restante da conta está em Quanto custa vender um imóvel.
3. Se der para quitar ou parcelar antes, faça. Cada mês parado custa juros da dívida e custo de oportunidade do dinheiro, como mostra a conta de quando baixar o preço.
4. Se não der, declare o débito no anúncio e no primeiro contato. Débito descoberto na certidão, depois da proposta, vira desconto de pânico. Débito declarado vira item de contraproposta, com número na mesa.

Perguntas que chegam com frequência

Posso vender e deixar a dívida de condomínio para o comprador pagar? Pode, se ele aceitar e isso estiver no contrato. Mas a Lei 4.591 exige prova de quitação ou a sua declaração, e o condomínio pode cobrar de qualquer um dos dois enquanto o STJ não fecha o Tema 1.349.

O condomínio pode impedir a venda? Não. O mesmo artigo 4º diz que a alienação independe do consentimento dos condôminos. O que ele pode fazer é executar a dívida, e a execução chega ao próprio imóvel.

A dívida de IPTU prescreve? O crédito tributário prescreve em cinco anos contados da constituição definitiva, pelo artigo 174 do CTN. Mas a prefeitura interrompe a prescrição ao ajuizar a execução fiscal. Não conte com isso: confira o extrato da dívida ativa.

Comprei com dívida escondida. E agora? Você responde perante o condomínio e a prefeitura, mas tem ação de regresso contra o vendedor, especialmente se ele declarou na escritura que não havia débitos. Guarde a escritura e a declaração.

Este texto explica as regras e cita as fontes, mas não substitui um advogado ou contador na sua situação concreta. Antes de assinar, confira com um profissional.