Vender imóvel de herança: inventário, ITCMD, a multa dos 60 dias e o preço quando são vários herdeiros (2026)

Um imóvel de herança tem dois problemas que um imóvel comum não tem. O primeiro é que, enquanto o inventário não termina, ninguém pode vender: a matrícula continua no nome de quem morreu. O segundo é que raramente existe um dono só. São dois, três, cinco herdeiros, cada um com uma ideia diferente de quanto o imóvel vale e de quanta pressa tem.

Este guia junta as duas coisas: a burocracia (inventário, ITCMD, prazos, imposto de renda) e a conta do preço quando a decisão é coletiva. Todas as regras foram conferidas em 14/09/2026. Como imposto e sucessão mudam de estado para estado, e a reforma tributária está mexendo no ITCMD agora, confira com um advogado ou contador antes de assinar qualquer coisa.

O relógio começa no dia do falecimento

O Código de Processo Civil (art. 611) dá 60 dias a partir da morte para abrir o inventário, judicial ou em cartório. O CPC não pune quem atrasa. Quem pune é o estado, pela lei do ITCMD.

Em São Paulo, a Lei 10.705/2000 (art. 21) diz: inventário aberto depois de 60 dias, o imposto vem com multa de 10%; atraso maior que 180 dias, multa de 20%. Outros estados têm regras próprias, com percentuais e prazos diferentes, e há discussão nos tribunais sobre até onde a multa pode ir. Mas a lógica é a mesma em quase todo lugar: cada mês de gaveta custa dinheiro.

Em cima da multa vêm juros. E o imóvel parado continua gerando IPTU e condomínio, que saem do bolso dos herdeiros antes de qualquer venda.

Judicial ou em cartório

Desde 2007 o inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo. Precisa de advogado, mas não de juiz. Com documentos em ordem, resolve em semanas ou poucos meses. O judicial, mesmo sem briga, dificilmente fecha em menos de um ano. Com litígio, leva anos.

Duas coisas mudaram recentemente e afetam muita família:

• Herdeiro menor ou incapaz não trava mais o cartório. A Resolução CNJ 571, de 27/08/2024, incluiu o art. 12-A na Resolução 35/2007 e passou a permitir o inventário extrajudicial com herdeiro incapaz, desde que o Ministério Público dê parecer favorável à partilha.
• Testamento ainda depende de confirmação judicial. Pela mesma norma, havendo testamento, a escritura em cartório espera a confirmação do juiz.

O custo do cartório varia por estado (são emolumentos tabelados, calculados sobre o valor dos bens). Some a isso o ITCMD e os honorários do advogado, que costumam ser proporcionais ao patrimônio.

ITCMD: o imposto que muda de estado para estado

O ITCMD é o imposto estadual sobre herança. A Emenda Constitucional 132/2023 (reforma tributária) determinou que ele seja progressivo em todo o país, e a Lei Complementar 227, de 13/01/2026, detalhou a regra. Só que nem todo estado já adaptou sua lei.

Segundo levantamento do escritório TaxUp atualizado em 12/08/2026, o mapa em setembro de 2026 é este:

Em São Paulo, o Projeto de Lei 409/2025 que cria a progressividade ainda tramitava na Assembleia em julho de 2026. Ou seja: quem herda um imóvel de R$ 800 mil em São Paulo hoje paga R$ 32 mil de ITCMD; se a progressividade passar, quem herda patrimônio alto pode pagar o dobro. É um motivo concreto para não deixar o inventário para depois.

Sobre qual valor o ITCMD incide? Sobre o valor venal de referência definido pelo estado, ou sobre o valor declarado no inventário, o que for maior na regra local. Esse valor vai reaparecer daqui a pouco, no imposto de renda.

A armadilha do valor do inventário no imposto de renda

Aqui mora o erro mais caro, e quase ninguém explica.

O art. 23 da Lei 9.532/1997 permite que o imóvel entre no inventário por dois valores: o que constava na declaração de imposto de renda do falecido (quase sempre o preço antigo de compra) ou o valor de mercado.

• Se entrar pelo valor antigo, o espólio não paga imposto de renda agora. Mas o herdeiro carrega aquele custo baixo. Quando vender, o ganho de capital é calculado sobre a diferença entre o preço de venda e esse valor antigo, com alíquota de 15% (até R$ 5 milhões de ganho).
• Se entrar pelo valor de mercado, o espólio paga 15% sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor antigo já no inventário. Em troca, o herdeiro sai com custo de aquisição atualizado e paga pouco ou nenhum ganho de capital quando vender.

A conta parece indiferente, mas não é. Existem os fatores de redução sobre imóveis antigos (art. 18 da Lei 7.713/1988 para imóveis comprados até 1988, e art. 40 da Lei 11.196/2005 para os demais) que só se aplicam na venda pelo herdeiro, não na atualização. E há uma controvérsia no STF sobre a própria cobrança do IR na transmissão: em fevereiro de 2023 a 1ª Turma afastou o IR na antecipação de herança (ARE 1387761), mas a 2ª Turma decidiu em sentido contrário em outros casos, e o tema segue sem decisão definitiva com repercussão geral.

O que fazer com isso: antes de fechar o valor do inventário, simule os dois cenários com um contador, usando o preço pelo qual o imóvel provavelmente vai ser vendido. Sobre as isenções que valem para qualquer venda (imóvel único até R$ 440 mil, compra de outro imóvel em 180 dias), o post sobre ganho de capital e as três isenções detalha cada uma.

Os três caminhos para vender

1. Terminar o inventário e vender (o caminho normal)

A escritura de partilha é registrada na matrícula, o imóvel passa para o nome dos herdeiros (em condomínio, cada um com sua fração) e a venda segue como qualquer outra. Todos os coproprietários assinam. Em alguns cartórios é possível fazer partilha e venda na mesma escritura, poupando um registro e um ITBI de etapa intermediária. Pergunte ao tabelião.

2. Vender durante o inventário, com alvará judicial

Se o inventário é judicial e há motivo (pagar o próprio ITCMD, dívidas do espólio, condomínio acumulado), o inventariante pode pedir ao juiz autorização para vender antes da partilha. O juiz costuma exigir avaliação do imóvel e concordância dos herdeiros. O dinheiro entra na conta do espólio, não no bolso de ninguém, e só é dividido no fim.

3. Cessão de direitos hereditários

Um herdeiro pode ceder (vender) sua parte na herança a outro herdeiro ou a um terceiro, por escritura pública. Mas atenção ao art. 1.793, §2º, do Código Civil: a cessão de um bem específico da herança é ineficaz perante os demais herdeiros. O que se cede é a fração ideal do todo, não "o apartamento". Quem compra uma cessão não recebe a propriedade; recebe o direito de figurar no inventário. Só depois da partilha registrada a matrícula muda de nome. É uma venda com desconto embutido, porque o comprador assume o risco e a espera.

O preço quando são vários donos

A burocracia acima é conhecida. O que costuma travar de verdade é outra coisa: os herdeiros não concordam sobre quanto o imóvel vale.

O padrão se repete. Um herdeiro mora longe e quer o dinheiro logo. Outro cresceu na casa e acha que ela vale mais do que qualquer outra da rua. Um terceiro consultou um corretor que, para ganhar a captação, sugeriu um preço alto. Sem um número comum, o anúncio sobe pelo valor de quem mais resiste, e o imóvel encalha.

Dois dados ajudam a desfazer o impasse:

Anúncio não é valor. No Observatório de setembro de 2026 do Imovel90, o índice FipeZap mostrava anúncios de venda 5,49% mais caros em 12 meses (agosto de 2026), enquanto o IGMI-R, calculado pela ABECIP sobre avaliações bancárias efetivas, subia 15,78% (julho de 2026). São dois índices medindo o mesmo mercado com 10,3 pontos de diferença. Também vimos que, de 283 anúncios lidos nas cidades que acompanhamos, 30% não serviam como comparável: metragem errada, duplicado ou preço fora de qualquer padrão. Quando um herdeiro diz "o do vizinho está anunciado por X", há uma chance real de X não ser o valor de nada.

Pressa tem preço, e ele é mensurável. Nas estimativas que geramos, o preço que dá boa probabilidade de venda rápida fica em torno de 88% do valor estimado, e o de quem pode esperar chega a 109%. São 21 pontos percentuais entre a estratégia do herdeiro apressado e a do herdeiro paciente. É essa a distância que a família precisa negociar entre si, e ela fica muito mais fácil de negociar quando o valor de referência é o mesmo para todos.

Uma avaliação pelo método comparativo da NBR 14653, feita sobre anúncios reais conferidos um a um, dá ao grupo um número neutro. Não é o número do herdeiro A nem do herdeiro B: é o do mercado. O Imovel90 gera essa estimativa com os comparáveis abertos, para que cada um veja de onde o valor saiu. O laudo também serve para o alvará judicial, que exige avaliação, e para fixar o valor do inventário na decisão do art. 23.

Quando um herdeiro quer ficar com o imóvel

É comum. A solução limpa é a partilha desigual com torna: o herdeiro que fica com o imóvel compensa os outros em dinheiro. O valor da torna depende, de novo, de um preço que todos aceitem. Se a torna for paga com dinheiro próprio, há ITBI sobre a parte que excede o quinhão; consulte o contador, porque a regra varia com a forma de pagamento.

Se ninguém tem caixa para a torna e ninguém abre mão, sobra a venda para terceiro. Nesse caso, o que evita a briga é combinar antes: preço de anúncio, piso abaixo do qual ninguém aceita, e quem responde às propostas. O guia sobre como responder uma proposta abaixo do preço tem a lógica da contraproposta, e a ferramenta de negociação ajuda a decidir quanto ceder sem apostar no escuro.

Checklist antes de anunciar

1. Inventário aberto dentro de 60 dias (ou aberto agora, para parar a multa).
2. ITCMD pago ou parcelado; guia quitada é exigida no cartório.
3. Decisão consciente sobre o valor do inventário (art. 23) com simulação do ganho de capital.
4. Partilha registrada na matrícula (ou alvará, se a venda for antes).
5. Certidões dos herdeiros e do imóvel em dia; a lista completa de documentos está em outro post.
6. Um único valor de referência aceito por todos os herdeiros, com comparáveis abertos.
7. Piso combinado e um porta-voz para as propostas.

Imóvel de herança vende como qualquer outro quando chega ao anúncio com a documentação pronta e um preço que o mercado reconhece. O que atrasa não é o cartório. É a família chegar ao anúncio sem concordar sobre o número.

Este texto explica regras gerais e cita as fontes. Não substitui a orientação de advogado ou contador para o seu caso, especialmente porque ITCMD e emolumentos mudam por estado e a reforma tributária ainda está sendo implementada.