Observatório do preço — setembro de 2026: anúncio e avaliação a 10 pontos de distância; 3 em 10 anúncios não servem

Este é o segundo número do Observatório do preço, a leitura mensal do Imovel90 sobre o que os índices oficiais dizem e o que os anúncios reais mostram. Todos os números abaixo foram conferidos nas fontes em 07/09/2026. Se você chegou aqui procurando "quanto vale meu imóvel", a resposta curta é: depende de qual régua você usa, e a diferença entre as réguas continua grande.

O resumo do mês em quatro números

No Observatório de agosto, a diferença entre os dois índices em 12 meses era de 12 pontos (5,46% contra 17,49%). Agora é de 10,3 pontos. Encolheu, mas não porque os anúncios aceleraram: foi o IGMI-R que desacelerou pelo quarto mês seguido, depois de bater 19,76% em março. O FipeZap, por sua vez, saiu de 5,46% para 5,49%, ou seja, praticamente parado.

A inflação de referência no período, segundo os próprios relatórios, ficou em 4,14% (IPCA, 12 meses até agosto, citado pela FipeZap) e 4,44% (IPCA, 12 meses até julho, citado pela Abecip). Os dois índices imobiliários seguem acima da inflação. A diferença é o tamanho da distância.

Por que isso importa para quem vai vender

FipeZap e IGMI-R não medem a mesma coisa, e é por isso que discordam tanto. A explicação completa está no guia dos índices, mas o essencial cabe em duas linhas:

• O FipeZap acompanha o preço que o vendedor pede nos portais de anúncio.
• O IGMI-R acompanha o valor que o engenheiro do banco atribui ao imóvel na hora de aprovar um financiamento.

Quando o preço pedido sobe 5% e a avaliação do banco sobe 16%, a leitura mais provável não é "os imóveis valorizaram 16%". É que o preço de anúncio estava desancorado do valor e a avaliação bancária, que só existe quando há uma venda financiada de verdade, está corrigindo essa distância. O anúncio mede intenção. A avaliação mede transação.

Para quem vende, o efeito prático é o que já descrevemos em "O banco avaliou meu imóvel abaixo do valor da venda": o comprador financiado só consegue pagar o que o banco avalia, mais a entrada que tem no bolso. Todo o resto do preço pedido é negociação.

O que os anúncios reais mostraram nos últimos 30 dias

Entre 08/08 e 07/09/2026, o Imovel90 rodou 60 avaliações (58 imóveis distintos) e, para cada uma, buscou anúncios comparáveis nos portais, conferiu cada um e aplicou o método comparativo da NBR 14653. Ao todo, foram 283 anúncios lidos.

Desses 283, 197 entraram na conta e 86 ficaram de fora. Ou seja, 30% dos anúncios que apareceram como "parecidos" não serviram como referência de preço. Os motivos, extraídos das próprias exclusões registradas pelo motor:

Isso é o dado que nenhum índice mostra. Quem abre um portal, filtra pelo bairro e faz a média dos cinco primeiros resultados está, na prática, fazendo média com três anúncios que um avaliador jogaria fora. Um deles pode ser uma casa de 700 m² cadastrada como 140 m². Outro pode ser de um bairro vizinho com o nome errado. O preço "do bairro" que sai dessa conta não é o preço do bairro.

Preço pedido por cidade (mediana dos anúncios lidos)

Os números abaixo são a mediana do R$/m² pedido nos anúncios que o Imovel90 leu no período, antes de qualquer ajuste. Não são o valor de mercado: são o que o vendedor está pedindo. E são evidência local, não ranking nacional.

Dois cuidados de leitura. Primeiro, amostras pequenas (Belo Horizonte, com 5 anúncios) são só uma fotografia dos pedidos que apareceram naquelas avaliações, não um índice. Segundo, a mediana de Campo Grande caiu em relação à leitura de agosto (R$ 7.000/m² em 72 anúncios). Isso não significa que a cidade desvalorizou 18% em um mês: significa que os imóveis avaliados este mês estavam em bairros e padrões diferentes. É exatamente por isso que um índice de cidade não serve para precificar o seu imóvel.

O que vale registrar é que a FipeZap também apontou Campo Grande entre as poucas capitais com queda no mês em agosto (−0,19%), ao lado de Curitiba (−0,25%), Belém (−0,19%) e Belo Horizonte (−0,08%). Das 56 cidades acompanhadas, 46 subiram no mês. As maiores altas foram Vitória (+1,31%), Brasília (+1,28%) e Aracaju (+1,07%).

A distância entre "vender rápido" e "vender sem pressa"

Cada avaliação do Imovel90 devolve três preços: o de venda rápida, o de venda em até 90 dias e o de venda sem pressa. Nas 60 avaliações do período, a mediana ficou assim:

• Preço de venda rápida: 88% do valor central estimado.
• Preço sem pressa: 109% do valor central.

São 21 pontos percentuais entre a decisão de vender em semanas e a de esperar o comprador ideal. Esse intervalo é a régua mais útil que existe para quem vai anunciar: escolher onde se posicionar dentro dele é a estratégia de preço. Quem anuncia nos 109% e precisa vender em 60 dias vai acabar cortando o preço em público, e o mercado lê corte de preço como fraqueza. O guia de por que o imóvel não vende detalha esse mecanismo.

A mediana da probabilidade estimada de venda em 90 dias ao preço central ficou em 28%. Não é uma promessa de venda, é uma estimativa: em 37 das 60 avaliações a confiança do resultado foi classificada como baixa, quase sempre porque a amostra de anúncios comparáveis era pequena ou heterogênea.

Contexto de crédito: a Selic caiu, o financiamento ainda não sentiu

Em 5 de agosto de 2026 o Copom cortou a Selic pela quarta reunião seguida, em 0,25 ponto, para 14,00% ao ano. O ciclo de queda começou em março, quando a taxa saiu dos 15% em que estava desde junho de 2025. A próxima reunião é em 15 e 16 de setembro.

Para o vendedor, a leitura é: a Selic a 14% ainda é muito alta para destravar o financiamento do comprador médio. O custo do crédito imobiliário responde à Selic com atraso de meses, porque os bancos reprecificam a carteira aos poucos. É por isso que o preço pedido anda de lado (FipeZap +3,44% no ano, contra 3,02% de inflação no mesmo período) enquanto a avaliação bancária, que só registra as vendas que conseguiram ser financiadas, ainda mostra número alto. Quem financia decide o preço, como explicamos neste post sobre a cota de 80% e o teto do SFH.

O que fazer com esses números se você vai anunciar agora

1. Não use o FipeZap nem o IGMI-R como preço. São índices de variação, não de nível. Servem para saber a direção do mercado, não para precificar um apartamento específico.
2. Desconfie da média do portal. Neste mês, 3 em cada 10 anúncios que pareciam comparáveis não eram. Se a sua referência de preço é "o vizinho pede X", confira se o vizinho realmente tem a área que o anúncio diz.
3. Escolha conscientemente onde se posicionar entre o preço de venda rápida e o preço sem pressa. A distância mediana entre eles foi de 21 pontos. Anunciar no topo e cortar depois costuma sair mais caro do que anunciar certo desde o início.
4. Prepare a conta do comprador financiado. Com a Selic a 14%, a maior parte dos compradores vai depender da avaliação do banco. Saber o valor que um laudo comparativo atribui ao seu imóvel, antes de receber a proposta, evita a surpresa de ver a venda travar no crédito. Quando a proposta vier abaixo do pedido, o passo a passo da contraproposta ajuda a responder com número, não com emoção.

Metodologia e datas

• FipeZap: Índice FipeZap de Venda Residencial, agosto de 2026, divulgado em 01/09/2026. Cobre 56 cidades e mede preço pedido em anúncios.
• IGMI-R: Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial, Abecip, julho de 2026, divulgado em 31/08/2026. Mede valores de avaliações feitas para financiamento em instituições financeiras.
• Selic: decisão do Copom de 05/08/2026.
• Dados do Imovel90: 60 avaliações realizadas entre 08/08 e 07/09/2026 (58 imóveis distintos; 44 apartamentos, 10 casas e 6 casas em condomínio) e os 283 anúncios comparáveis lidos para elas. Mediana do R$/m² calculada sobre o preço pedido, sem homogeneização. As exclusões seguem os critérios do método comparativo da NBR 14653 (saneamento da amostra por dispersão, consistência de área e compatibilidade de mercado).
• Todas as fontes foram consultadas em 07/09/2026. O próximo Observatório sai em outubro, com o FipeZap de setembro e o IGMI-R de agosto.

Quanto vale o seu imóvel, hoje?

O Observatório mostra a direção do mercado. O valor do seu imóvel depende dos anúncios comparáveis do seu bairro, conferidos um a um e ajustados pelo método da NBR 14653. É isso que a avaliação do Imovel90 faz: busca os anúncios reais, descarta os que não servem (como os 86 deste mês) e abre a conta com os três preços, o de venda rápida, o de 90 dias e o sem pressa.