Índices de preço de imóvel no Brasil: qual seguir (e por que eles discordam em 12 pontos)

Seu imóvel valorizou 5% ou 17% no último ano?

Depende de qual índice você abrir. Em julho de 2026, o FipeZap — o índice mais citado pela imprensa — acumulava alta de 5,46% em 12 meses para venda residencial. No mesmo período (dado fechado em junho de 2026), o IGMI-R, da Abecip com a FGV, acumulava 17,49%. São quase 12 pontos percentuais de diferença medindo o mesmo mercado, no mesmo país, no mesmo ano. (Números conferidos nas fontes oficiais em 22/08/2026; as fontes estão listadas ao final.)

Nenhum dos dois está errado. Eles medem coisas diferentes — e entender essa diferença muda a forma como você precifica um imóvel para vender, avalia uma proposta de compra ou acompanha o próprio patrimônio. Este é o guia do pilar de mercado e índices do Imovel90: o que cada índice brasileiro mede, onde ele acerta, onde ele engana, e qual seguir em cada situação.

O mapa dos índices: o que cada um mede de verdade

FipeZap — o preço que o vendedor pede

O Índice FipeZap, calculado pela Fipe com dados dos portais do grupo OLX/ZAP, acompanha o preço anunciado de imóveis em dezenas de cidades brasileiras (o informe de julho de 2026 cobre 56 cidades para venda residencial). Em julho de 2026, registrou alta de 0,46% no mês e 5,46% em 12 meses.

O ponto forte: é mensal, público, com longa série histórica e recorte por cidade e por número de dormitórios. O ponto cego: anúncio não é venda. O FipeZap mede a expectativa de quem anuncia, não o valor pelo qual o negócio fecha. Se os vendedores de uma cidade inteira pedirem 20% acima do mercado, o FipeZap sobe — mesmo que nada esteja sendo vendido por aqueles valores.

IGMI-R — o preço que o banco valida

O IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), da Abecip em parceria com o FGV IBRE, é construído a partir de laudos de avaliação de imóveis que entraram em financiamento bancário, cobrindo mais de 4 mil municípios. Ou seja: são imóveis que estavam de fato em transação, avaliados por profissionais seguindo norma técnica, com dinheiro de banco envolvido.

Em junho de 2026, o IGMI-R subiu 0,38% no mês e acumulava 17,49% em 12 meses na média nacional — com capitais como Curitiba chegando a 27,63% no mesmo período.

O ponto forte: reflete transações reais em andamento, não intenção. O ponto cego: só enxerga imóveis financiados — vendas à vista ficam de fora — e o perfil do imóvel financiado (mais novo, mais formal, mais urbano) não é o perfil médio do estoque brasileiro.

IVG-R — a régua do Banco Central

O IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados) é publicado pelo Banco Central e usa os valores de avaliação dos imóveis dados em garantia em financiamentos. Metodologicamente é primo do IGMI-R: também parte de avaliações formais, não de anúncios. É menos citado pela imprensa, mas é a série que o próprio regulador acompanha para monitorar o mercado — vale conhecer quando você quiser uma terceira opinião de longo prazo.

IPCA e IGP-M — inflação geral, não preço de imóvel

Dois índices que aparecem em toda conversa sobre imóvel, mas não medem preço de imóvel:

• O IPCA (IBGE) é a inflação oficial ao consumidor. Em julho de 2026 variou 0,07% no mês e acumulava 4,44% em 12 meses. Serve como régua de comparação: valorização abaixo do IPCA é perda real.
• O IGP-M (FGV) é o índice tradicional de reajuste de aluguel. Em julho de 2026 caiu 1,16% no mês e acumulava apenas 2,76% em 12 meses. Repare no absurdo útil: o índice que reajusta contratos de aluguel subiu menos que qualquer medida de preço de venda — mais um sinal de que "índice" e "imóvel" são conversas que precisam de tradução.

A tabela que resume tudo

Consulta realizada em 22/08/2026. Índices de anúncio e de avaliação têm defasagens de divulgação diferentes (FipeZap fechado em julho, IGMI-R em junho).

Os 12 pontos de diferença: o dado mais importante do mercado brasileiro hoje

Se o FipeZap mede o que se pede e o IGMI-R mede o que se avalia em transações reais, a diferença entre os dois é um termômetro de quanto o preço anunciado está desancorado do mercado efetivo.

E a leitura atual é contraintuitiva: os anúncios subiram 5,46%, as avaliações bancárias subiram 17,49%. O mercado real está subindo mais que os anúncios — o oposto do que a maioria dos vendedores imagina.

Como isso é possível? Algumas peças do quebra-cabeça:

1. O estoque anunciado envelhece. Imóvel com preço certo vende e sai do portal; imóvel caro encalha e fica. O índice de anúncios carrega esse estoque parado, que puxa a média para um movimento mais lento.
2. Bases diferentes. O IGMI-R nasce de imóveis financiados — um recorte mais aquecido e mais formal do mercado, concentrado em quem de fato está transacionando.
3. Ponto de partida diferente. Quem anuncia costuma partir de um valor já esticado; quando o mercado sobe, o anúncio tem menos espaço para subir junto sem sair de vez da realidade.

Para quem vai vender, a consequência prática é dupla:

• Não precifique pelo índice — nem por manchete. "Imóveis subiram X%" nunca é sobre o seu imóvel, na sua rua, com a sua metragem.
• Não copie os anúncios vizinhos sem desconto. Anúncio é pedido, não fechamento. Na avaliação técnica (NBR 14653), aplica-se um fator oferta justamente para corrigir a gordura embutida no preço anunciado antes de usá-lo como comparável.

É exatamente esse o método que o Imovel90 roda: coletamos anúncios reais comparáveis, homogeneizamos pelo método da NBR 14653 e devolvemos uma faixa de valor com fundamentação — não um chute nem uma média de manchete. Se você quer saber o número do seu imóvel, e não o do Brasil, comece pela avaliação.

Qual índice seguir, na prática

Vou vender meu imóvel. Use os índices como pano de fundo, nunca como precificador. A sequência certa: avaliação comparativa do seu imóvel (faça aqui), preço de anúncio definido com margem consciente, e disciplina na negociação — sabendo que o comprador vai chegar abaixo do pedido e que os dados mostram um mercado real mais forte do que os anúncios sugerem. Como explicamos no guia de avaliação, o valor de mercado sai de comparáveis homogeneizados, não de índice.

Vou comprar. O gap FipeZap × IGMI-R joga a seu favor na leitura, mas contra no bolso: transações reais estão sendo avaliadas em alta firme. Use o IGMI-R da sua capital para entender a tendência e a avaliação comparativa para não pagar o preço de anúncio sem questionar.

Sou locador ou inquilino. Seu índice é outro: IGP-M (ou IPCA, cada vez mais comum em contratos novos). Com IGP-M acumulando 2,76% em 12 meses contra IPCA de 4,44% (jul/2026), a escolha do índice no contrato fez diferença real neste ano.

Quero acompanhar meu patrimônio. Acompanhe os dois primos técnicos (IGMI-R e IVG-R) para tendência de valor real, e o FipeZap da sua cidade para sentir o humor de quem anuncia. E lembre que a Selic — em 14,00% ao ano após a reunião do Copom de 5 de agosto de 2026 — segue sendo o pano de fundo que encarece o financiamento e segura parte da demanda.

O limite de todos os índices

Índice mede média de mercado. Nenhum deles sabe que o seu apartamento é o único da rua com duas vagas, que o prédio fez retrofit em 2024, ou que a obra do vizinho tampou a vista. A distância entre a média e o seu caso concreto é exatamente o trabalho da avaliação pelo método comparativo direto de dados de mercado da NBR 14653: encontrar imóveis de fato comparáveis, corrigir as diferenças uma a uma e chegar a uma faixa de valor defensável.

Índice serve para ler o mercado. Avaliação serve para precificar o seu imóvel. Confundir os dois é o primeiro passo para anunciar errado — e anúncio errado é o assunto do nosso próximo pilar.