Vender ou alugar o imóvel em 2026? Aluguel rende 6,1%, Selic paga 14%, e o índice que você escolhe muda a resposta

Quem tem um imóvel sobrando em 2026 ouve dois conselhos opostos. O primeiro diz: "vende, põe na Selic e vive de renda". O segundo diz: "segura, imóvel valorizou 16% no último ano". Os dois citam número de verdade. Os dois estão medindo coisas diferentes.

Este texto faz a conta com os números oficiais mais recentes, todos conferidos nas fontes em 11/09/2026. Não é recomendação de investimento: é a régua para você decidir com o seu caso, que tem um imóvel, uma cidade e uma situação de imposto específicos.

Os cinco números que entram na conta

A inflação de referência dos próprios relatórios ficou em 4,44% (IPCA, 12 meses até julho/2026). O Copom volta a se reunir em 15 e 16 de setembro, e o mercado projeta corte para 13,75%, segundo o boletim Focus citado pela imprensa. Ou seja: a Selic que aparece na conta abaixo é a de hoje, e a tendência dela é cair.

O que "6,14% de rentabilidade" quer dizer de verdade

A FipeZap calcula a rentabilidade dividindo o aluguel anual pedido pelo preço de venda pedido, nos mesmos anúncios. É uma taxa bruta e feita com preço de anúncio dos dois lados. Isso importa por dois motivos.

Primeiro, dela ainda saem os custos de ser proprietário: vacância, imposto de renda sobre o aluguel, taxa de administração da imobiliária, manutenção, e IPTU e condomínio nos meses em que o imóvel está vazio.

Segundo, o denominador é o preço que o vendedor pede, não o que o comprador paga. Como mostramos no post sobre o desconto médio na venda, o fechamento vem abaixo do pedido. Se o preço realista do seu imóvel é menor que o do anúncio, a rentabilidade real sobre o que você conseguiria de fato ao vender é um pouco maior que 6,14%. É a única boa notícia escondida no número.

A FipeZap também mostra que a rentabilidade varia com o tamanho: apartamentos de 1 dormitório renderam 6,78% ao ano; imóveis de 4 ou mais dormitórios, 4,84%. Casa grande em bairro caro é o pior aluguel e o melhor candidato a venda, pela própria régua do índice.

A conta com um imóvel de R$ 500 mil

Vamos usar um imóvel cujo valor de mercado (não o preço do anúncio) seja R$ 500 mil. Se você não sabe qual é esse número, a avaliação do Imovel90 busca os anúncios comparáveis da sua região, confere um a um e abre a conta pelo método da NBR 14653. Para a conta abaixo, o valor precisa ser o realista; o preço do sonho estraga qualquer cenário.

Cenário 1: alugar

• Aluguel bruto a 6,14%: R$ 30.700 por ano, cerca de R$ 2.560 por mês.
• Vacância de um mês por ano (hipótese conservadora): menos R$ 2.560.
• Taxa de administração de 8% a 10% sobre o aluguel recebido, se usar imobiliária: menos R$ 2.250 a R$ 2.800.
• Imposto de renda: aluguel de pessoa física entra no carnê-leão com alíquota progressiva de até 27,5%. Na faixa deste exemplo, algo entre R$ 2.500 e R$ 4.500 por ano, dependendo das suas outras rendas e das deduções. Confira a tabela vigente com seu contador.
• Manutenção, pintura entre inquilinos, reparos: reserve pelo menos 0,5% do valor do imóvel por ano, ou R$ 2.500.

Sobra algo perto de R$ 19 mil a R$ 21 mil por ano líquidos, ou 3,8% a 4,2% do valor do imóvel. É a renda. A ela se soma (ou se subtrai) a variação do preço do imóvel, e é aí que a conversa muda de figura.

Cenário 2: vender e aplicar

• Preço de fechamento: R$ 500 mil (o valor de mercado, não o pedido).
• Comissão de corretagem em torno de 6%: menos R$ 30 mil. A conta detalhada está em comissão do corretor.
• Imposto sobre ganho de capital: 15% sobre a diferença entre o valor de venda e o custo declarado, com os fatores de redução por tempo de posse e as isenções que explicamos em ganho de capital na venda de imóvel. Para um imóvel comprado há 10 anos por R$ 250 mil declarados, o imposto fica na casa de R$ 25 mil a R$ 30 mil. Se você usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em 180 dias, pode zerar.
• Sobra entre R$ 440 mil e R$ 470 mil para aplicar.

Aplicados em título atrelado à Selic, a 14% ao ano, esses R$ 455 mil (média dos dois casos) rendem R$ 63.700 brutos. Com imposto de renda de 15% para prazos acima de dois anos, ficam R$ 54 mil líquidos por ano, ou 11,9% sobre o capital.

O ponto em que a resposta vira

Alugar entrega uns 4% de renda líquida mais a valorização do imóvel. Vender e aplicar entrega uns 11,9% líquidos hoje, sobre um capital já reduzido pelos custos da venda. Para alugar empatar com aplicar, o imóvel precisa valorizar cerca de 8 pontos ao ano, líquidos de inflação ou não, tanto faz para a comparação, porque a Selic também é nominal.

E é exatamente aqui que os dois índices brigam:

• Se você acredita no FipeZap (preço pedido nos anúncios, +5,49% em 12 meses), o imóvel rende 4% de aluguel mais 5,5% de valorização: perto de 9,5%. Perde para os 11,9% da Selic líquida.
• Se você acredita no IGMI-R (avaliação bancária, +15,78% em 12 meses), o imóvel rende 4% mais 15,8%: perto de 20%. Ganha de qualquer renda fixa do país.

Qual dos dois está certo para o seu imóvel? Nenhum é "o certo" sozinho. O guia índices de preço de imóvel no Brasil explica a diferença, e o Observatório de setembro mostra o gap encolhendo: o IGMI-R desacelera pelo quarto mês seguido, depois de bater 19,76% em março. Três leituras que fazem diferença na sua decisão:

1. A valorização do IGMI-R é passada. 15,78% foi o que aconteceu nos 12 meses até julho. A tendência do índice é de queda desde março. Projetar 16% ao ano para frente é a aposta mais otimista possível.
2. A Selic também é passada. 14% é a taxa de agosto. Se o Focus acertar (13,75% em setembro, 12% em 2027), a renda fixa perde força e a régua de 8 pontos cai para 6 ou 7. Cada corte da Selic favorece segurar o imóvel.
3. O seu imóvel não é o índice. IGMI-R e FipeZap são médias de capitais. Um apartamento de 4 dormitórios em bairro que já valorizou muito tem pouca chance de repetir a média. Um imóvel de 1 ou 2 dormitórios perto de transporte tem aluguel acima da média e liquidez maior. Compare o seu imóvel com os anúncios reais dele, não com a manchete.

Os custos que a planilha esquece

A conta acima é financeira. Três coisas fora dela costumam decidir na prática:

Tempo. Vender não é instantâneo. Em quanto tempo leva para vender um imóvel mostramos que o prazo depende sobretudo de quão perto do valor de mercado está o preço pedido. Durante os meses de anúncio, o imóvel vazio custa IPTU e condomínio e não rende nada. Quem anuncia 15% acima do valor paga esse custo por mais tempo e depois cede o desconto do mesmo jeito.

Liquidez. Dinheiro na Selic sai em um dia. Imóvel leva meses e cobra 6% de corretagem na saída. Se há qualquer chance de precisar do dinheiro em menos de dois anos, isso pesa mais que um ponto de rendimento.

Inquilino. Vacância de um mês por ano foi hipótese. Um inquilino ruim, uma ação de despejo ou seis meses vazios em uma cidade com muita oferta transformam 4% de renda em 2%. O aluguel subiu 9,28% em 12 meses, acima da inflação, o que hoje favorece o proprietário; não é garantia para o ano que vem.

Se decidir vender: o preço decide o resto

A conta só fecha se a venda acontecer pelo valor que você usou nela. Preço pedido acima do mercado não muda a conta, só adia a venda e mantém o imóvel parado. Três passos:

1. Descubra o valor de mercado com comparáveis reais e o método da NBR 14653 em /avaliar. Use esse número, e não a expectativa, como o "R$ 500 mil" da sua conta.
2. Defina antes da primeira proposta até onde você cede. A conta acima ajuda: cada 1% de desconto no preço custa cerca de 0,12 ponto de rentabilidade anual do dinheiro aplicado, o que é pouco perto de um ano a mais com o imóvel vazio.
3. Quando a proposta chegar abaixo do pedido, responda com método. O passo a passo da contraproposta está em /negociacao.

Resumo em uma frase

Com Selic a 14% e aluguel rendendo 6,14% bruto, vender e aplicar ganha se o seu imóvel valorizar menos de uns 8% ao ano; segurar ganha se valorizar mais. O FipeZap diz 5,5%; o IGMI-R diz 15,8% e caindo. A resposta certa começa por saber quanto o seu imóvel vale de verdade hoje, não pelo índice que confirma o que você já queria ouvir.

Números conferidos em 11/09/2026 nas fontes listadas abaixo. Este texto explica regras e índices públicos; imposto de renda, ganho de capital e decisões de investimento devem ser confirmados com um profissional habilitado para o seu caso.