Quem financia decide o seu preço: a cota de 80%, o teto do SFH e os juros de 2026

Quase todo vendedor forma preço olhando para o lado da oferta: o que o vizinho pediu, o que o corretor achou, o que ele mesmo pagou mais a correção que gostaria de ter tido. Quase ninguém forma preço olhando para o lado que efetivamente paga a conta — o crédito.

A maior parte dos imóveis usados no Brasil é vendida com financiamento bancário. Isso significa que o seu comprador não chega com o seu preço no bolso. Ele chega com três limites que não são dele: quanto o banco empresta (a cota), quanto o banco diz que o imóvel vale (o laudo) e qual parcela cabe na renda dele (os juros e o prazo). O preço que você consegue pedir é o menor desses três, não o maior deles.

Em 2026 os três mudaram — dois deles a favor de quem vende. Vale entender exatamente como, porque a diferença entre um anúncio que recebe proposta e um que encalha muitas vezes está a R$ 20 mil de distância de um degrau invisível.

O que mudou nas regras (e desde quando)

1. A cota do imóvel usado voltou a 80%. Durante boa parte de 2025, com a poupança encolhendo, os bancos apertaram o percentual financiado de imóvel usado — em várias linhas a entrada exigida chegou a 30% ou até 50% do valor. Em 2026 a cota voltou a 80% do valor de avaliação nas linhas SBPE/SAC, o que devolve a entrada mínima ao patamar de 20%.

2. O teto do SFH subiu 50%. O limite máximo de avaliação de um imóvel financiável dentro do Sistema Financeiro da Habitação passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2.250.000,00, por força da Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, que alterou o art. 13 da Resolução CMN nº 4.676/2018. O Conselho Curador do FGTS acompanhou a mudança em novembro de 2025, permitindo o uso do fundo dentro do novo teto.

3. O funding aumentou. O direcionamento dos recursos de poupança para crédito imobiliário está sendo ampliado gradualmente, com redução do compulsório — o que explica o volume recorde. Segundo a ABECIP, o crédito imobiliário com recursos da poupança somou R$ 20,96 bilhões em julho de 2026, com 57,9 mil unidades financiadas, crescimento de 76,7% em valor sobre julho de 2025. De janeiro a julho, foram R$ 115,5 bilhões, avanço de 36,3% sobre o mesmo período do ano anterior.

4. Os juros começaram a ceder, devagar. O Copom reduziu a Selic para 14% ao ano em agosto de 2026, a quarta queda seguida no ciclo iniciado em março. As taxas de balcão do financiamento imobiliário acompanham com atraso e ficam hoje, nos grandes bancos, na faixa de 11% a 12% ao ano mais TR no SFH — lembrando que dentro do SFH existe teto legal de 12% ao ano.

(Todos os números acima foram conferidos em 31 de agosto de 2026. Índice e taxa envelhecem rápido: reconfira antes de usar em negociação.)

O limite que importa para você: a avaliação do banco

Aqui está a parte que quase nenhum anúncio leva em conta. A cota de 80% não incide sobre o preço combinado. Incide sobre o valor de avaliação que o engenheiro credenciado do banco escrever no laudo.

A diferença é brutal na prática:

Um laudo 6% abaixo do preço não tira 6% do bolso do comprador. Tira 24% a mais de entrada — R$ 24 mil de dinheiro vivo que ele provavelmente não tem parado. É por isso que negócios morrem depois do "aceito", não antes: o preço foi combinado num plano de realidade e o crédito foi liberado em outro.

Se o seu preço está acima do que o método comparativo sustenta, você não está apenas afastando quem pesquisa. Está criando um buraco de entrada para quem já quis comprar. Vale ler o que fazer quando o banco avalia abaixo do valor da venda — e, antes de anunciar, saber quanto o seu imóvel vale pelos anúncios reais do seu entorno.

A parcela: a conta que define o seu comprador

O segundo limite é a renda. Faça a conta pelo lado do comprador, porque é ela que decide quantas pessoas no país conseguem, de fato, comprar o seu imóvel.

Um financiamento de R$ 400 mil (os 80% de um imóvel avaliado em R$ 500 mil), pela tabela SAC em 360 meses, a 11,19% ao ano:

• amortização mensal fixa: R$ 1.111,11
• juros do primeiro mês: cerca de R$ 3.551
• primeira parcela: aproximadamente R$ 4.662, ainda sem seguros obrigatórios (MIP e DFI) e sem a tarifa de administração, que costumam somar mais alguns por cento

Os bancos costumam limitar o comprometimento de renda em torno de 30%. Logo, esse imóvel de R$ 500 mil exige, na prática, uma renda familiar comprovada perto de R$ 15,5 mil — mais os R$ 100 mil de entrada, mais ITBI e registro, que somam com folga outros 3% a 5% do valor.

Não escrevi isso para desanimar ninguém. Escrevi porque essa é a régua real do seu público. Quando você sobe o preço de R$ 500 mil para R$ 560 mil "para ter margem de negociação", você não está criando margem: está exigindo do comprador cerca de R$ 12 mil de entrada a mais e quase R$ 1,9 mil de renda mensal adicional. Você acabou de eliminar uma faixa inteira de gente que teria dado proposta — e é assim que um imóvel passa meses sem visita nenhuma.

O degrau dos R$ 2,25 milhões

O teto do SFH cria uma fronteira dura no mercado, e ela é especialmente traiçoeira para quem vende imóvel de padrão mais alto.

Dentro do SFH (avaliação de até R$ 2,25 milhões), o comprador tem juros com teto legal de 12% ao ano, pode usar FGTS e acessa as condições mais baratas do sistema. Acima disso, o negócio cai no SFI, onde não existe teto de juros, o FGTS não entra e as condições são negociadas caso a caso — em geral mais caras e com exigência maior de entrada.

O efeito prático: entre um imóvel avaliado em R$ 2,24 milhões e outro em R$ 2,30 milhões, a diferença para o comprador não é de 2,7%. É a diferença entre ter e não ter FGTS, entre juros com teto e juros livres. Se o seu imóvel está pouco acima da linha, existe um caso concreto — e raro — em que pedir menos aumenta o valor que você recebe, porque amplia dramaticamente o universo de quem consegue comprar.

Esse degrau também explica por que o mercado entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões respirou depois de outubro de 2025: era exatamente a faixa que estava fora das melhores condições e voltou para dentro.

Crédito melhor não significa preço maior automaticamente

É tentador ler "volume recorde de crédito" como "posso pedir mais". Cuidado. Crédito abundante aumenta a quantidade de compradores habilitados, o que tende a encurtar prazo de venda — e prazo é a variável que mais dói no bolso de quem vende. Preço de anúncio é outra história: ele segue subindo bem menos do que a euforia sugere, e continua havendo um descolamento grande entre o que se pede nos portais e o que as avaliações efetivamente registram. Já detalhamos essa diferença em qual índice de preço de imóvel seguir e nos números do observatório de agosto de 2026.

A leitura correta do momento é esta: o crédito de 2026 melhora a sua liquidez, não a sua liberdade de preço. Quem entende isso usa a janela para vender bem e rápido. Quem confunde as duas coisas coloca 15% a mais no anúncio e assiste o imóvel envelhecer na vitrine — o que, no fim, sai mais caro do que o desconto que se recusou a dar.

O que fazer com isso, na prática

1. Descubra a avaliação antes de escolher o preço. Anunciar acima do que o laudo sustenta não é ambição, é criar um obstáculo de entrada para o seu próprio comprador. Comece pela avaliação, não pelo desejo.
2. Verifique se você está perto de um degrau. Os R$ 2,25 milhões do SFH são o mais relevante. Estar 3% acima da linha pode custar bem mais que 3% de liquidez.
3. Peça a simulação junto com a proposta. Quando alguém propuser, pergunte pelo banco, pela linha e pela carta de crédito aprovada. Proposta com crédito pré-aprovado vale bem mais que proposta cheia de "vou correr atrás". Isso muda inclusive quanto você deve ceder — o raciocínio completo está em como responder uma proposta abaixo do preço.
4. Trate entrada e prazo como moeda de troca. Quando o laudo vier abaixo do combinado, existem caminhos além de rasgar o negócio: recurso da avaliação com comparáveis melhores, ajuste do preço, ou renegociação de prazo e sinal.
5. Confira as taxas no dia. Taxa de balcão e cota mudam por banco e por perfil. Nada do que você leu aqui substitui a simulação atual na instituição em que o seu comprador vai financiar.

Uma nota necessária: nada disso é promessa de venda. Nós trabalhamos com probabilidade estimada e com o que os anúncios reais e as regras vigentes mostram — não com garantia de resultado. Regras de crédito, tributação e uso de FGTS mudam com frequência, e a decisão final é sempre do banco: confirme com o seu gerente e, no que envolver imposto ou contrato, com um profissional habilitado.

Mas a lógica de fundo não muda com a taxa do mês. Preço de imóvel usado no Brasil é, em boa medida, uma função do crédito disponível. Quem forma preço ignorando isso está negociando sozinho.