ITBI em 2026: quem paga, quanto custa em cada capital e o que a LC 227 mudou para quem vende

O ITBI é o imposto que o comprador paga para registrar o imóvel no nome dele. Então por que um post para quem vende?

Porque três coisas que parecem "problema do comprador" batem direto no seu bolso: o ITBI entra no orçamento de quem compra e reduz o teto que ele consegue pagar a você; a prefeitura passou a ter, por lei, o direito de estimar o valor de mercado do seu imóvel com dados de cartório e de banco; e a velha tentação de "colocar um valor menor na escritura" ficou mais cara e mais rastreável em 2026.

Este é o texto de referência sobre o assunto para quem está do lado de quem vende. Todos os números foram conferidos em 2 de setembro de 2026 nas fontes listadas ao final.

O que é o ITBI, em uma frase

ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É municipal, incide sobre a transmissão onerosa (compra e venda, permuta, dação em pagamento) e é cobrado uma vez, na hora de passar o imóvel para o nome do comprador. Herança e doação não pagam ITBI: pagam ITCMD, que é estadual e segue outra lógica.

A base legal está nos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional (CTN), reescritos em parte pela Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026. Voltamos a ela mais abaixo, porque é a novidade que muda o jogo.

Quem paga: a lei, o costume e o contrato

O artigo 42 do CTN diz que o contribuinte do ITBI é "qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei". Ou seja: cada município escolhe. Na prática, todas as capitais brasileiras colocam o imposto na conta do comprador, e o registro de imóveis não transfere a propriedade sem a guia quitada.

Isso não impede que vendedor e comprador combinem outra coisa no contrato. Um acordo assim vale entre os dois, mas não muda quem a prefeitura cobra: se o vendedor prometeu pagar e não pagou, o fisco vai atrás do comprador, e o comprador vai atrás do vendedor. Se for aceitar essa cláusula, coloque o valor exato e a data de pagamento por escrito.

Há um uso estratégico disso em negociação. Quando o comprador pede desconto no preço, absorver o ITBI pode custar menos do que ceder o mesmo valor no preço, porque o preço declarado é a base do seu imposto sobre ganho de capital e da comissão do corretor. Falamos dessa aritmética no guia de como responder a uma proposta abaixo do preço e na ferramenta de negociação.

Quanto custa em cada capital

A alíquota varia entre 2% e 3% conforme o município. A tabela abaixo foi consultada em 2 de setembro de 2026 no levantamento da Conexão Imóveis, com dados atualizados até março de 2026. Confirme sempre no site da prefeitura antes de fechar a conta, porque alíquota se muda por lei municipal e as leis mudam.

Em Campo Grande, a Secretaria Municipal de Finanças (SEFIN) informa alíquota de 2% aplicada sobre o valor venal ou sobre o valor da venda, o que for maior. No Rio, a alíquota fixa de 3% vale desde 2018 (Lei Municipal 6.250/2017), e a prefeitura calcula sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor de referência dela.

Na prática, num imóvel de R$ 500 mil:

• em capital com 3%, o comprador desembolsa R$ 15.000 de ITBI;
• em capital com 2%, R$ 10.000.

Somando emolumentos de escritura e registro, o custo de "passar para o nome" de um imóvel de R$ 500 mil fica na casa de R$ 20 mil a R$ 25 mil nas capitais mais caras. É dinheiro que o comprador precisa ter à vista, porque banco não financia ITBI. Vendedor que entende isso entende por que o comprador com R$ 550 mil de orçamento total oferece R$ 520 mil pelo seu imóvel.

Descontos que existem e mudam a conversa

Várias capitais reduzem a alíquota para o primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), geralmente só sobre a parcela financiada e até um teto de valor. São Paulo e Rio têm regras desse tipo, com desconto de até metade do imposto sobre a parte financiada. Se o seu imóvel se encaixa no SFH (veja o teto atualizado no post sobre como o financiamento define o seu preço), isso é argumento de venda: o comprador de primeiro imóvel gasta menos para fechar com você do que com um imóvel fora do sistema.

O que a LC 227/2026 mudou (e por que o vendedor deveria ler isso)

Até 2025, a briga clássica do ITBI era esta: a prefeitura cobrava sobre um "valor venal de referência" que ela mesma tabelava, quase sempre acima do preço real, e o comprador tinha que discutir na Justiça. Em 9 de março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça encerrou a discussão no Tema 1.113 (REsp 1.937.821) com três teses:

1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que nem pode servir de piso;
2. o valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de ser o de mercado, e o fisco só derruba isso abrindo processo administrativo (art. 148 do CTN);
3. o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência fixado de forma unilateral.

A Lei Complementar 227, sancionada em 13 de janeiro de 2026 como parte da regulamentação da reforma tributária, reescreveu o artigo 38 do CTN e acomodou parte dessa jurisprudência, mas com um giro importante. O texto agora diz, em resumo:

• valor venal é "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado" (§ 1º);
• esse valor "será estimado por meio de critérios técnicos", considerando ao menos um destes: preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas por cartórios e por agentes financeiros; localização, tipologia, padrão e área de terreno e construção; e outros parâmetros usuais da avaliação de imóveis (§ 2º);
• a prefeitura deve divulgar os critérios da estimativa, e o contribuinte pode contestá-la "mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico" (§ 3º);
• cartórios e tabelionatos passam a compartilhar com o fisco municipal as informações das operações com imóveis (§ 4º).

O artigo 35-A, que permitiria ao município cobrar o ITBI antes do registro com alíquota reduzida, foi vetado. Então o momento do imposto continua sendo o registro, como o Supremo já havia fixado no Tema 1.124.

Leia com atenção o § 2º: a prefeitura ganhou autorização expressa para estimar o valor de mercado do seu imóvel usando os mesmos parâmetros de uma avaliação técnica, inclusive dados de banco e de cartório. E a defesa do contribuinte, pelo § 3º, é uma avaliação contraditória, isto é, um laudo. Advogados tributaristas já apontam que a lei não repetiu por escrito a "presunção de veracidade" do valor declarado que o STJ havia reconhecido, e que isso pode voltar aos tribunais. Se as mudanças forem lidas como inovação (e não como mera interpretação), os municípios ainda precisam editar lei própria respeitando a anterioridade, o que pode empurrar a aplicação para 2027 em muitas cidades. Acompanhe a legislação da sua cidade e, em caso de dúvida, consulte um contador ou advogado: este texto explica a regra, não substitui a orientação profissional.

Três consequências práticas para quem vende

1. Colocar valor menor na escritura ficou pior do que já era

O "acerto por fora" para o comprador pagar menos ITBI sempre foi ilegal. Em 2026 ele ficou também rastreável: cartórios compartilham a operação com a prefeitura, a prefeitura cruza com dados de agentes financeiros, e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), criado pela mesma reforma, permite cruzamento entre município, estado e União. Para o vendedor, o prejuízo é concreto: o valor declarado é o que vale para o seu imposto de renda sobre o ganho de capital e para a isenção de reinvestimento em 180 dias, que explicamos no post sobre ganho de capital na venda de imóvel. Vender por R$ 600 mil e escriturar por R$ 500 mil significa não poder provar que reinvestiu os R$ 600 mil.

2. A estimativa da prefeitura vira mais um "preço" do seu imóvel no mercado

Quem vende um imóvel em 2026 convive com pelo menos quatro números diferentes para a mesma casa: o preço que pede no anúncio, o valor que o banco do comprador aprova no laudo, o valor venal de IPTU e, agora, a estimativa de mercado da prefeitura para o ITBI. Eles discordam, e discordam muito. No observatório de agosto de 2026 mostramos que os anúncios subiram 5,5% em 12 meses enquanto as avaliações bancárias efetivas subiram 17,5%: são 12 pontos de diferença medindo o mesmo mercado. Uma estimativa municipal feita com dados de cartório e de banco tende a ficar mais perto da segunda régua do que do anúncio.

Isso corta para os dois lados. Se o seu preço está bem acima do que a prefeitura estima, o comprador vai usar o número contra você. Se está abaixo, o comprador vai pagar ITBI sobre um valor maior do que o negócio e vai querer que isso apareça na conversa.

3. Avaliação contraditória é laudo, e laudo é o que você já deveria ter

O § 3º do novo artigo 38 diz que a estimativa da prefeitura "poderá ser contestada pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória". Contestar com "eu acho que vale menos" não funciona. Funciona uma avaliação pelo método comparativo da NBR 14653, com comparáveis identificados, fatores de homogeneização e intervalo de valor. É o mesmo instrumento que você usa para defender o seu preço diante do comprador e do banco, e é o que o Imovel90 monta em /avaliar: ele busca anúncios reais da sua região, confere um a um e abre a conta do valor pelo método da norma, com o intervalo que a norma pede. Quem chega à escritura com esse documento discute de igual para igual com quem quer que estime o valor do imóvel, seja comprador, banco ou prefeitura.

Checklist do vendedor

• Antes de anunciar: descubra o valor venal de IPTU e, se a sua prefeitura já divulga, a estimativa de mercado usada para o ITBI. Compare com o intervalo do seu laudo. Se o seu preço está acima dos três, você vai ouvir isso na primeira proposta.
• Ao montar o preço: calcule o custo total de fechamento para o comprador (ITBI + escritura + registro, na faixa de 4% a 5% em capitais de 3%). É o teto real do orçamento dele. Nosso guia de quanto custa vender um imóvel faz a conta do seu lado da mesa.
• Na negociação: se for ceder, pense em absorver o ITBI antes de baixar o preço declarado. Coloque por escrito.
• Na escritura: declare o valor real. Em 2026 a chance de a diferença aparecer é maior, e o custo recai sobre você no imposto de renda.
• Se a prefeitura estimar acima do negócio: o comprador pode contestar com avaliação contraditória. Um laudo comparativo bem feito serve para os dois.

O ITBI continua sendo conta do comprador. Mas o valor sobre o qual ele incide, a partir de 2026, é uma estimativa de mercado feita com dados técnicos. Vendedor que chega à mesa com a sua própria avaliação não depende da estimativa de ninguém.