Quando baixar o preço do imóvel e quanto baixar: a conta de cada mês parado com Selic a 13,75% (setembro de 2026)

Existe um momento na venda de todo imóvel em que o dono se pergunta se deveria baixar o preço. Quase sempre a pergunta chega tarde: o anúncio já tem três ou quatro meses, as visitas secaram, e a única proposta que apareceu veio bem abaixo do pedido. Este texto existe para você tomar essa decisão antes de chegar aí, com número na mão em vez de ansiedade.

São três perguntas, nessa ordem: quanto custa cada mês com o imóvel parado, qual sinal diz que o problema é o preço, e quanto cortar quando for a hora. Os índices foram conferidos em 17/09/2026.

O que o mercado está fazendo agora (e por que isso muda a resposta)

A decisão de baixar o preço depende de o mercado estar subindo ou parado. Em setembro de 2026 ele está subindo devagar nos anúncios e desacelerando nas avaliações:

Dois pontos importam para quem está com anúncio no ar.

Primeiro: esperar não está corrigindo preço. Com o anúncio médio subindo cerca de meio por cento ao mês, um imóvel anunciado 10% acima do valor levaria mais de um ano e meio para o mercado alcançar o preço pedido. E o próprio informe da Fipe mostra que a alta nem é geral: em agosto quatro capitais tiveram queda no mês (Curitiba, Campo Grande, Belém e Belo Horizonte), e em 12 meses Porto Alegre subiu 0,96%, Curitiba 2,74% e Belo Horizonte 2,92%. Nessas praças, esperar é esperar por nada.

Segundo: o comprador chega esperando desconto. No acumulado de 12 meses até junho, 65% das vendas tiveram algum abatimento, e a média entre as que tiveram foi de 14%, empatando o recorde da série. Tratamos esse número em Desconto na venda de imóvel bate 14% em 2026. Se o seu preço já nasceu alto e ainda vai levar o desconto que a praça espera, você está vendendo duas vezes abaixo do que imagina.

Quanto custa cada mês com o imóvel parado

Essa é a conta que quase ninguém faz, e é ela que transforma "vou esperar mais um pouco" numa decisão com preço.

Custo 1: o que o dinheiro renderia

Com a Selic a 13,75% ao ano, o dinheiro da venda aplicado em algo conservador atrelado ao CDI rende perto de 1,1% ao mês antes de imposto. Esse é o custo de oportunidade de cada mês em que o imóvel está parado e o dinheiro não.

Num apartamento de R$ 600 mil, são cerca de R$ 6.900 por mês. Em seis meses, perto de R$ 41 mil. Esse número não aparece em nenhum extrato, e por isso ele é ignorado. Mas ele é real: é a diferença entre o dinheiro rendendo na sua conta e o mesmo dinheiro parado dentro de paredes.

Custo 2: o que você paga para manter o imóvel

Condomínio, IPTU, luz e água mínimos, eventual seguro, uma faxina antes de cada visita. Se o imóvel está vazio, esse custo é puro. Os valores são os seus, mas para seguir o exemplo: R$ 1.200 por mês de condomínio e IPTU num apartamento de R$ 600 mil são mais 0,2% ao mês.

Custo 3: o envelhecimento do anúncio

Esse é o mais difícil de medir e o mais caro. Um anúncio com quatro meses de portal não é o mesmo anúncio com preço novo: ele já foi visto e descartado pelos compradores ativos daquele bairro, e o comprador novo que chega vê a data de publicação e presume que tem algo errado.

Os dados mais limpos sobre isso são de fora. A National Association of Realtors (NAR), nos Estados Unidos, mede a relação entre o preço fechado e o preço pedido conforme o tempo de anúncio (levantamento citado pela HomeLight em 14/07/2026):

O mercado americano não é o brasileiro, e o desconto médio aqui é maior. Mas a forma da curva é a mesma em qualquer lugar onde exista portal de anúncio: quanto mais tempo parado, mais longe do pedido o imóvel fecha. No Brasil, o único estudo público que conhecemos sobre o ritmo das visitas é do QuintoAndar (junho de 2024): a média de visitas agendadas na primeira semana cai para menos da metade ao completar quatro semanas de anúncio, e o mesmo levantamento apontava 54% dos imóveis à venda publicados acima do preço de mercado. É a curva de interesse que qualquer dono de imóvel já sentiu na pele: o telefone toca na primeira semana e depois para.

A soma

Juntando os três custos, cada mês parado sai por algo entre 1,3% e 1,5% do valor do imóvel em custo direto e de oportunidade, mais uma perda de poder de negociação que cresce com o tempo. Seis meses de espera custam de 8% a 9%. Esse é o número que você compara com o corte de preço que está evitando fazer.

Se o corte que vai destravar a venda é de 5% e a espera que você está escolhendo custa 8%, esperar é a decisão mais cara, e é a que a maioria toma.

O sinal que diz que o problema é o preço

Nem todo imóvel parado está caro. Antes de mexer no preço, separe as causas. Listamos as sete em Por que meu imóvel não vende, e boa parte delas (fotos ruins, anúncio genérico, imóvel fora da faixa de busca) se resolve sem tocar no valor.

O preço é o problema quando o padrão é este:

• Semanas 1 e 2: poucos contatos no portal em relação a anúncios parecidos do bairro. O comprador filtra por faixa de preço antes de ver a foto; se você está acima da faixa que ele busca, ele nem chega.
• Semanas 3 e 4: houve visitas, mas nenhuma virou proposta. Quem visita e some viu o imóvel, comparou com o vizinho e achou o vizinho mais barato pelo mesmo produto.
• Semanas 5 a 8: chegou uma proposta, ou mais de uma, todas concentradas no mesmo patamar. Isso é o mercado te dizendo o preço. Duas propostas 12% abaixo do pedido não são dois compradores agressivos; são dois compradores que fizeram a mesma conta.

Quatro semanas é o prazo em que a curva de interesse já caiu pela metade. Se em quatro semanas o anúncio teve visitas e nenhuma proposta, ou nem visitas teve, a informação que você precisava já chegou. Esperar o quinto mês para agir não traz informação nova; só traz custo.

O erro de baixar sem saber o valor

O risco de mexer no preço sem referência é tão grande quanto o de não mexer. Quem baixa 3% por mês, mês após mês, está treinando o comprador a esperar a próxima queda, e chega ao valor de mercado com o anúncio envelhecido e a fama de imóvel problemático.

Antes de decidir qualquer corte você precisa de um número: o valor de mercado do imóvel pelo método comparativo, com anúncios reais do seu bairro conferidos um a um. Não o preço que você pediu, não o que o vizinho pediu, e não a média do portal. Nas avaliações que o Imovel90 rodou entre 08/08 e 07/09/2026, 3 em cada 10 anúncios lidos foram descartados por preço incompatível com o bairro, área inconsistente ou valor fora de qualquer faixa razoável, como mostra o Observatório do preço de setembro. A média do portal inclui esses 30%. O seu preço não pode.

Você pode descobrir o valor do seu imóvel em /avaliar, com a conta aberta do que entrou e do que foi descartado.

Quanto baixar

Com o valor de mercado em mãos, a pergunta deixa de ser "quanto eu aceito perder" e vira "onde eu quero ficar em relação ao valor". Nas mesmas avaliações de agosto e setembro, o motor do Imovel90 posiciona três preços para cada imóvel: o de venda rápida, na mediana 88% do valor estimado; o de venda em cerca de 90 dias, no valor; e o de quem não tem pressa, em 109%. São 21 pontos entre a ponta rápida e a ponta paciente do mesmo imóvel, no mesmo bairro, na mesma semana.

Isso dá a régua para o corte:

1. Se você anunciou acima de 109% do valor, o problema não é fino, é grosso. O corte precisa trazer o anúncio para dentro da faixa, e provavelmente é de dois dígitos. Fazer isso em parcelas de 3% é a pior opção possível.
2. Se você está entre 100% e 109% e o anúncio passou de quatro semanas sem proposta, um corte único de 5% a 8% costuma ser o que muda o anúncio de faixa de busca e faz o comprador que já descartou olhar de novo. Corte de 1% ou 2% não reposiciona nada: o anúncio continua no mesmo filtro, para os mesmos olhos.
3. Se você já está no valor e mesmo assim não vende, o problema quase certamente não é preço. Volte às outras seis causas antes de tocar no número.

A regra que atravessa os três casos: um corte, do tamanho certo, uma vez. Corte bom é aquele que atravessa uma faixa de busca (de R$ 620 mil para R$ 579 mil, por exemplo, e não para R$ 599 mil). Corte em série sinaliza desespero e ensina o comprador a esperar.

Como fazer o corte sem perder força na negociação

Baixar o preço do anúncio e baixar o preço de fechamento são coisas diferentes. Quem corta o anúncio para o valor de mercado e depois cede mais 14% na mesa vendeu abaixo do valor.

• Reanuncie, não edite. Se o portal permitir, republique com foto de capa nova e texto novo. O comprador que descartou o anúncio antigo precisa ver um anúncio novo, não o mesmo com o número trocado.
• Defina o piso antes do corte. O novo preço de anúncio já inclui a margem de negociação da praça, ou não inclui? Decida isso antes, não na hora da proposta. O guia da contraproposta trata de como responder sem ceder duas vezes.
• Responda propostas com a conta, não com o número. "Aceito R$ X porque esse é o valor de mercado pelo método comparativo, e o anúncio já foi ajustado para ele." Comprador que ouve uma conta negocia sobre a conta. O passo a passo está em /negociacao.
• Trave com sinal. Proposta aceita sem sinal é conversa. Explicamos o que você realmente assina ao aceitar um sinal.

Quando NÃO baixar

Há três situações em que segurar o preço é a decisão certa:

• Você não precisa vender. Se o imóvel está alugado, cobre os custos e você tem outro lugar para morar, a conta do mês parado muda: o custo de oportunidade é compensado pelo aluguel. Fizemos essa conta em Vender ou alugar o imóvel em 2026.
• O anúncio tem menos de quatro semanas. Ainda não há informação suficiente. Quatro semanas com boas fotos e preço na faixa é o mínimo para ler o mercado.
• O problema tem outro nome. Anúncio ruim, foto escura, imóvel que aparece na faixa errada do filtro, corretor que não responde. Corrigir isso custa zero; baixar o preço custa dezenas de milhares de reais.

O resumo em uma linha

Cada mês com o imóvel parado custa entre 1,3% e 1,5% do valor com a Selic a 13,75%, mais uma perda de poder de negociação que cresce com a idade do anúncio; o sinal de que o preço está errado aparece em quatro semanas, e o corte que funciona é um só, de 5% a 8%, feito com o valor de mercado na mão e não com o susto da primeira proposta baixa.

Índices conferidos em 17/09/2026: FipeZAP (informe de agosto de 2026), IGMI-R/Abecip (julho de 2026, divulgado em 31/08/2026), Selic (Copom de 16/09/2026), Raio-X FipeZAP (2º trimestre de 2026). Os exemplos em reais são ilustrativos; refaça a conta com os seus custos. Este texto explica o raciocínio e não substitui orientação de corretor ou avaliador sobre o seu imóvel.