Vender imóvel alugado com inquilino: os 30 dias da preferência, a cláusula que prende o comprador e o efeito no preço

Você pode vender um imóvel com inquilino dentro. A lei permite, o cartório registra e o banco financia. O que muda é a ordem das coisas, quem tem prioridade para comprar, o que o comprador pode fazer com o contrato depois da escritura e, por consequência, quanto o imóvel vale para cada tipo de comprador.

Este é o texto mais completo que conseguimos escrever sobre esse recorte, com os artigos da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) citados literalmente e os números de mercado conferidos nas fontes em 12/09/2026. Não é consultoria jurídica: é o mapa para você conversar com o corretor, o inquilino e, se preciso, um advogado, sabendo do que está falando.

As três regras que decidem tudo

O resto do texto destrincha cada uma e termina na conta do preço.

Regra 1: o inquilino tem preferência, e ela tem prazo

O art. 27 diz que "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros". Você precisa dar ciência do negócio por "notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca".

O parágrafo único exige que a comunicação traga todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária) e o local e horário em que a documentação pode ser examinada. Notificação genérica do tipo "estou vendendo, tem interesse?" não cumpre a lei.

O art. 28 fecha o prazo: a preferência caduca se o inquilino não manifestar, de maneira inequívoca, aceitação integral da proposta em 30 dias. Três consequências práticas:

1. Aceitação parcial não vale. Se o inquilino responde "topo, mas por 10% a menos", ele não exerceu a preferência: fez uma contraproposta comum, que você pode aceitar ou não. A resposta a esse tipo de proposta segue a mesma lógica de qualquer outra, e o passo a passo está em /negociacao.
2. Silêncio é recusa. Passados os 30 dias sem aceitação integral, você está livre para vender a terceiros nas condições notificadas.
3. Condições diferentes reabrem a preferência. Se depois você fecha com um terceiro por preço menor ou com forma de pagamento mais favorável do que a notificada, a leitura corrente na doutrina e nos tribunais é que o inquilino foi preterido, porque não teve chance de igualar aquelas condições. Se o negócio mudou, notifique de novo. É mais barato que uma ação.

O art. 29 protege o inquilino que aceita: se você notifica, ele aceita integralmente e você desiste, responde "pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes". Ou seja: só notifique um preço que você de fato aceita receber. É mais um motivo para descobrir o valor de mercado antes de mandar a carta, e não depois. A avaliação do Imovel90 busca os anúncios comparáveis da região, confere um a um e abre a conta pelo método comparativo da NBR 14653.

Quando a preferência não existe

O art. 32 lista as exceções: perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Para contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, também fica de fora a constituição de propriedade fiduciária e a venda por execução de garantia, inclusive leilão extrajudicial, desde que isso esteja em cláusula específica e destacada no contrato.

O art. 34 acrescenta uma prioridade acima da do inquilino: se o imóvel tem mais de um dono (condomínio), a preferência do coproprietário vem antes. Imóvel de herança com vários herdeiros e um inquilino dentro entra aqui.

O art. 30 trata de imóvel sublocado: a preferência vai primeiro ao sublocatário e depois ao locatário. E o art. 31 diz que, se você vende várias unidades de uma vez, a preferência recai sobre o conjunto, não sobre a unidade que aquele inquilino ocupa.

O que acontece se você pular a notificação

O art. 33 dá ao inquilino preterido dois caminhos: cobrar perdas e danos do vendedor, ou, depositando o preço e as despesas da transferência, tomar o imóvel para si, desde que peça em até seis meses do registro da venda e o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação.

Isso faz da matrícula o primeiro documento a conferir. Se o contrato não está averbado, o inquilino preterido só pode pedir indenização; se está, ele pode desfazer a sua venda. Puxe a matrícula atualizada antes de anunciar. A lista completa do que o cartório vai exigir está em documentos para vender um imóvel.

Regra 2: o que o comprador pode fazer com o contrato

O art. 8º é o que define quem vai querer comprar o seu imóvel. Diz que, "se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

O § 2º põe prazo nessa denúncia: ela precisa ser feita em 90 dias contados do registro da venda. Se o comprador deixar passar, presume-se que aceitou manter a locação.

São três exigências cumulativas para o inquilino ficar protegido: prazo determinado e cláusula de vigência e averbação na matrícula. Faltou uma, o comprador pode pedir o imóvel. Na prática, isso gera três situações:

A terceira linha é a que muda o preço, e é o assunto da próxima seção.

Regra 3: visitas não dependem de boa vontade

O art. 23, IX, obriga o inquilino a "permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27". Ou seja, quando o imóvel está à venda, a visita de compradores é dever contratual, não favor.

Dito isso, o inquilino que vai perder a casa não costuma ser o melhor anfitrião. A solução barata é combinar uma janela fixa por semana e, se fizer sentido, um desconto simbólico no aluguel pelos meses de anúncio. Imóvel que não pode ser visitado não vende, e o custo de um mês a mais no anúncio é maior do que esse desconto.

A conta: quanto o inquilino tira (ou não) do preço

Um imóvel alugado tem dois compradores possíveis, e eles avaliam de forma diferente.

O morador quer entrar. Ele só compra se puder denunciar o contrato (linhas 1 e 2 da tabela) e ainda assim vai esperar até 90 dias após o registro. Para ele, o inquilino é um atraso e uma incerteza, e isso costuma sair do preço ou do número de interessados. Um imóvel que exclui os moradores da lista de compradores perde a maior parte do público, o que pesa no prazo de venda. Como mostramos em quanto tempo leva para vender um imóvel, o prazo depende sobretudo da distância entre o pedido e o valor de mercado; um público menor puxa esse prazo para cima no mesmo preço.

O investidor quer o aluguel. Para ele, inquilino bom pagando em dia é vantagem: o imóvel já rende desde o dia do registro, sem vacância nem reforma. E ele faz a conta pela rentabilidade, não pelo metro quadrado.

A referência pública dessa conta é a FipeZap. No informe de locação de julho de 2026 (o mais recente na data da consulta), a rentabilidade média bruta do aluguel residencial era de 6,14% ao ano: aluguel anual pedido dividido pelo preço de venda pedido, nos mesmos anúncios. Nas capitais, ela ia de 4,86% (Curitiba) a 8,47% (Recife).

Agora a conta com um imóvel cujo valor de mercado, vazio, seja R$ 500 mil:

• Aluguel de mercado a 6,14%: R$ 30.700 por ano, cerca de R$ 2.560 por mês.
• Se o seu contrato paga esses R$ 2.560, o investidor enxerga o mesmo valor que o mercado: R$ 500 mil.
• Se o seu contrato paga R$ 2.000 (contrato antigo, reajustado por índice), a renda anual é R$ 24.000. O investidor que exige os mesmos 6,14% paga R$ 391 mil por essa renda. São R$ 109 mil a menos, ou 22%, enquanto o contrato durar.

É por isso que a cláusula de vigência averbada custa caro ao vendedor: ela prende o comprador a um aluguel que pode estar defasado. E em 2026 a defasagem é maior que o normal. O aluguel de anúncio novo subiu 9,28% em 12 meses até julho (FipeZap), contra 4,44% de IPCA e 2,76% de IGP-M no mesmo período. Contrato reajustado por qualquer um desses índices ficou de 5 a 6,5 pontos atrás do aluguel novo em um único ano. Contrato de dois ou três anos, mais ainda.

Do outro lado, o preço de venda pedido nos anúncios subiu 5,49% em 12 meses até agosto (FipeZap, informe publicado em setembro), e o preço nas avaliações bancárias, medido pelo IGMI-R da Abecip, subiu 15,78% até julho. A diferença entre os dois índices está explicada em índices de preço de imóvel no Brasil. Para o dono de imóvel alugado, a leitura é simples: o preço de venda subiu mais que o aluguel contratado, então a rentabilidade do seu contrato caiu, e é essa rentabilidade que o investidor compra.

Três decisões que saem dessa conta

1. Se o contrato está vencido ou perto de vencer, espere vencer. Prorrogado por prazo indeterminado (art. 46, § 1º), ele deixa de prender o comprador, o morador volta a ser público possível e o preço de referência volta a ser o do imóvel vazio.
2. Se o contrato tem prazo longo e cláusula de vigência averbada, precifique para o investidor. Use o aluguel real do contrato e a rentabilidade da sua cidade, não a média nacional, e não estranhe uma proposta abaixo do valor de mercado do imóvel vazio: ela pode estar certa. Se a diferença for grande, vale conversar com o inquilino sobre um reajuste antes de anunciar, ou sobre um distrato amigável.
3. Se o inquilino paga acima do mercado ou tem contrato curto, isso é argumento de venda. Renda desde o primeiro dia, sem vacância, com histórico de pagamento comprovado. Investidor paga por certeza.

Em qualquer dos três casos, o ponto de partida é o mesmo: o valor de mercado do imóvel vazio, calculado com comparáveis reais e não com o preço do sonho. É esse número que entra na notificação ao inquilino e na conta do investidor. Você descobre em /avaliar.

A ordem certa, passo a passo

1. Puxe a matrícula atualizada e veja se o contrato de locação está averbado. Isso define o risco do art. 33 e o alcance do art. 8º.
2. Leia o contrato: prazo, data de término, existência de cláusula de vigência, índice de reajuste e valor atual do aluguel.
3. Descubra o valor de mercado do imóvel vazio com comparáveis reais (/avaliar). Compare com o valor que a rentabilidade do contrato sustenta.
4. Decida o preço e as condições completas (preço, forma de pagamento, ônus). Só anuncie o que você aceita receber, por causa do art. 29.
5. Notifique o inquilino com todas as condições do art. 27, por meio que prove o recebimento (cartório de títulos e documentos, e-mail com confirmação, notificação extrajudicial). Guarde o comprovante e conte 30 dias.
6. Anuncie e organize as visitas com janela combinada. O art. 23, IX, está do seu lado.
7. Recebeu proposta? Se o inquilino ainda está no prazo de preferência, deixe isso claro ao comprador antes de aceitar sinal. O que sinal e arras obrigam está em sinal e arras na venda de imóvel.
8. Fechou com terceiro por condições diferentes das notificadas? Notifique o inquilino de novo com as novas condições e conte outros 30 dias.
9. Na escritura, deixe claro para o comprador o que ele pode fazer com a locação (denunciar em 90 dias ou não) e combine quem recebe o aluguel do mês da transferência. A comissão do corretor, se houver, segue a regra de sempre, que explicamos em comissão do corretor na venda de imóvel.

Resumo em uma frase

Vender com inquilino dentro é legal e comum; o que muda é que o inquilino tem 30 dias de preferência nas mesmas condições, o comprador só fica preso ao contrato se houver prazo determinado com cláusula de vigência averbada, e, quando fica preso, ele paga pela renda do contrato, não pelo imóvel: com aluguel novo subindo 9,28% ao ano e contratos reajustados por 2,76% a 4,44%, essa diferença virou desconto.

Fontes e números conferidos em 12/09/2026. Este texto explica regras públicas da Lei 8.245/1991 e índices de mercado; a aplicação ao seu contrato, incluindo notificação, averbação e eventual ação judicial, deve ser confirmada com um advogado. O Imovel90 estima valor e probabilidade de venda; não promete prazo nem preço.