Valor venal, valor de mercado e valor de avaliação: por que o IPTU diz um número e o comprador paga outro (2026)

O mesmo apartamento tem pelo menos três números oficiais. O carnê do IPTU traz um. O anúncio no portal traz outro, quase sempre bem maior. E o laudo do banco do comprador traz um terceiro, que decide quanto crédito sai. Quem vai vender precisa saber o que cada um mede, porque comprador e cartório vão usar os três contra você, ou a seu favor, dependendo de quem entende a diferença.

Este texto explica o que é valor venal, quanto ele costuma ficar abaixo do mercado, onde ele encosta na sua venda (ITBI, ganho de capital, negociação) e por que nenhum dos três números substitui uma avaliação feita sobre anúncios comparáveis. Todos os números foram conferidos em 21/09/2026, com fonte e data ao lado de cada um.

Os três valores em uma tabela

O erro mais comum de quem vende é tratar esses três como se fossem aproximações do mesmo número. Não são. Cada um responde a uma pergunta diferente, feita por um interessado diferente.

O que é valor venal e quem decide

Valor venal é a base de cálculo do IPTU. Cada município aprova por lei uma Planta Genérica de Valores (PGV), que é uma tabela com o valor do metro quadrado de terreno e de construção em cada trecho da cidade. O valor venal do seu imóvel sai da multiplicação dessa tabela pela área, corrigida por fatores como idade da construção, padrão de acabamento e tipo de uso.

Dois pontos definem o comportamento desse número:

• Ele só muda por lei. A PGV precisa passar pela Câmara Municipal. Enquanto isso não acontece, o valor venal é apenas corrigido pela inflação, e o mercado anda sozinho.
• Ele tem trava política. Atualizar a PGV significa aumentar IPTU, então as revisões vêm com teto. São Paulo aprovou uma PGV nova pela Lei 18.330/2025, publicada em novembro de 2025 e válida a partir do IPTU de 2026, justamente para corrigir regiões que se valorizaram e ficaram com valor venal subestimado. Mesmo assim o texto manteve o limite de aumento do IPTU em 10% ao ano para imóveis residenciais e comerciais. Ou seja: a defasagem é reconhecida na própria lei, e a correção é feita em parcelas.

Se você quer saber o valor venal do seu imóvel, ele está no carnê ou no site da prefeitura. É o número que aparece como base de cálculo, antes da alíquota. Em muitas cidades o contribuinte pode pedir revisão administrativa se discordar dele, mas isso serve para pagar menos imposto, não para provar quanto o imóvel vale.

Quanto o valor venal fica abaixo do mercado

Não existe percentual nacional. Cada prefeitura tem a sua PGV, atualizada em anos diferentes, com fatores diferentes. O que existe é evidência de que a distância é grande e persistente.

O estudo mais detalhado em português é o Texto para Discussão 1746 do Ipea, de junho de 2012, assinado por Pedro Humberto Bruno de Carvalho Júnior. Ele cruzou 2.511 apartamentos no município do Rio de Janeiro avaliados pela Caixa em 2009 com os valores venais lançados pela prefeitura. Os resultados:

• O valor venal equivalia, em média, a entre 29,9% e 34,8% do valor de mercado, em todas as faixas de preço.
• Por região, a mediana variava de 25% do valor avaliado pela Caixa (Copacabana, Lagoa e Centro) a 40% (Ilha do Governador, Barra da Tijuca e Vila Isabel).
• O autor conclui que seria preciso multiplicar por até quatro o valor venal de algumas áreas para chegar ao valor de mercado daquele ano.

O estudo tem quase quinze anos e olha uma única cidade. O Rio revisou parte da sua PGV desde então, e São Paulo acabou de fazer o mesmo. Mas a mecânica que produz a defasagem continua igual em todo o país: mercado em alta, tabela parada e trava de reajuste. O IGMI-R, índice da Abecip com a FGV que mede avaliações bancárias efetivas, subiu 15,78% nos 12 meses até julho de 2026. Nenhuma PGV do Brasil acompanha isso dentro de um teto de 10%.

A conclusão prática para quem vende: se o valor venal do seu imóvel está perto do preço que você pretende pedir, uma das duas coisas está errada. Ou a prefeitura atualizou a tabela muito recentemente, ou o seu preço está baixo.

O que é valor de mercado, e por que ele não é o preço do anúncio

A NBR 14653, norma da ABNT que rege a avaliação de imóveis no Brasil, define valor de mercado como a quantia mais provável pela qual o bem seria negociado, de forma voluntária e consciente, numa data de referência, dentro das condições vigentes do mercado.

Três palavras dessa definição importam para o vendedor:

1. "Mais provável": é uma estimativa central, não um piso nem um teto.
2. "Negociado": é preço de fechamento, não preço pedido. O anúncio traz uma margem de negociação embutida, que a norma trata com o fator de oferta. Explicamos essa conta em Fator oferta: por que o preço do anúncio não é o valor do imóvel.
3. "Data de referência": valor de mercado tem validade. O de janeiro não serve para setembro.

Os índices públicos mostram como esses dois preços, o pedido e o avaliado, andam em ritmos diferentes. O FipeZap de venda residencial, que lê anúncios em 56 cidades, subiu 0,53% em agosto de 2026, acumula 3,44% no ano e 5,49% em 12 meses, com preço médio anunciado de R$ 9.954/m² (informe da Fipe de agosto de 2026, consultado em 21/09/2026). O IGMI-R, que lê laudos de avaliação bancária, subiu 0,61% em julho e 15,78% em 12 meses, desacelerando dos 17,49% registrados em junho (Abecip/FGV, divulgado em agosto de 2026). São mais de 10 pontos de diferença entre o que se pede e o que os avaliadores dos bancos estão reconhecendo. Tratamos dessa divergência em detalhe em Índices de preço de imóvel no Brasil: qual seguir.

Se você quer o valor de mercado do seu imóvel hoje, o caminho é o mesmo que a norma manda: reunir os anúncios comparáveis do seu bairro, descartar os que não servem, corrigir as diferenças e aplicar o fator de oferta. É exatamente essa conta que o Imovel90 abre para você em /avaliar, lendo os anúncios reais que estão à venda agora.

O que é valor de avaliação

Valor de avaliação é o valor de mercado apurado por um profissional habilitado e registrado num documento: o laudo (engenheiro ou arquiteto) ou o PTAM (corretor com registro no CRECI e no CNAI). Já explicamos quem assina o quê e o que cada um vale em PTAM, laudo de avaliação ou avaliação do banco.

Para quem vende, o valor de avaliação que mais pesa é o do banco do comprador. Se o laudo sair abaixo do preço combinado, o financiamento cobre uma fatia menor e o comprador precisa completar com recursos próprios ou renegociar. É o cenário de O banco avaliou meu imóvel abaixo do valor da venda.

Regra de bolso para não ser surpreendido: o avaliador do banco não vai olhar o seu anúncio nem o seu IPTU. Vai olhar os comparáveis que ele mesmo encontrar. Quanto mais o seu preço estiver ancorado nos anúncios do bairro, e não no valor venal ou no que você pagou, menor a chance de o laudo derrubar a venda.

Onde o valor venal encosta na sua venda

O vendedor costuma achar que valor venal é problema do comprador, porque o IPTU futuro é dele. Não é bem assim. O número aparece em pelo menos três momentos da venda.

1. O ITBI e a mudança de 2026

O ITBI é pago pelo comprador na maioria das cidades, mas o valor sobre o qual ele incide sai da negociação, e um ITBI mais alto vira pedido de desconto na mesa.

Até 2025, a regra dominante era a do Tema 1.113 do STJ, julgado em 24 de fevereiro de 2022: a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não está vinculada à base do IPTU, e o valor declarado pelo contribuinte se presume verdadeiro. O município não podia impor um "valor venal de referência" fixado por ele mesmo.

Em 13 de janeiro de 2026 foi sancionada a Lei Complementar 227/2026, em vigor a partir de 14 de janeiro de 2026, que alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional. Agora o fisco municipal pode estimar previamente o valor venal para fins de ITBI, desde que use pelo menos um critério técnico: preços praticados no mercado, informações de cartórios e bancos, características do imóvel ou outros parâmetros usuais de avaliação. O contribuinte que discordar precisa apresentar avaliação contraditória num procedimento próprio, conforme a lei de cada município. A regra não retroage: transações anteriores a 14 de janeiro de 2026 continuam sob o Tema 1.113.

O que isso muda para você: a prefeitura tende a cobrar ITBI sobre um valor de referência próprio, e quem quiser discutir vai precisar de um laudo. Isso reforça a importância de o preço de venda ter lastro em comparáveis reais desde o começo. Detalhamos alíquotas por capital e quem paga em ITBI em 2026.

2. O ganho de capital

Aqui o valor venal não entra. O imposto sobre o ganho de capital do vendedor é calculado sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado no Imposto de Renda, não o valor venal. Muita gente confunde e acha que "atualizar" o imóvel pelo valor venal reduz imposto. Não reduz. As regras e as isenções estão em Ganho de capital na venda de imóvel.

3. A negociação

O comprador que descobre o valor venal vai tentar usá-lo como âncora. "A prefeitura diz que vale 280 mil e você está pedindo 550." A resposta correta não é discutir a prefeitura, é trocar de régua: mostrar os anúncios comparáveis e o que eles pedem por metro quadrado hoje. Quem chega à mesa com essa lista impressa muda a conversa. Como estruturar a resposta a uma proposta baixa está em /negociacao.

O contrário também acontece. Em cidades que acabaram de atualizar a PGV, o vendedor vê o valor venal subir e usa isso para justificar preço. Também é erro. A prefeitura corrigiu uma defasagem antiga, não descobriu que seu imóvel vale mais do que os vizinhos anunciados.

Os quatro erros que vemos com mais frequência

1. Usar o valor venal como piso. "Vale pelo menos o que a prefeitura diz." Verdadeiro na quase totalidade dos casos, mas inútil: o piso está tão baixo que não orienta nada.
2. Usar o valor venal como referência de ITBI para fechar conta antes da venda. Desde janeiro de 2026 o município pode usar um valor de referência diferente do venal do IPTU. Peça a estimativa da prefeitura antes de prometer ao comprador quanto ele vai pagar.
3. Declarar na escritura um valor menor que o negociado para reduzir ITBI. Além de crime tributário, aumenta o ganho de capital numa venda futura e pode travar o financiamento, porque o banco só libera sobre o valor declarado.
4. Achar que o laudo do banco vai chegar no preço do anúncio. O anúncio é o teto da conversa. A avaliação chega perto do que o mercado paga, e os índices públicos mostram que a distância entre os dois hoje passa de 10 pontos em 12 meses.

O que fazer antes de colocar o imóvel à venda

• Anote o valor venal do carnê. Ele é só o ponto de partida para o ITBI e para o argumento do comprador, não para o seu preço.
• Levante os anúncios comparáveis do seu bairro, aplique o desconto de oferta e chegue ao valor de mercado mais provável. O /avaliar faz isso lendo os anúncios reais e conferindo um a um quais servem de comparação.
• Se a venda depende de financiamento, esteja preparado para o laudo do banco chegar abaixo do anúncio. Deixe margem para isso na contraproposta.
• Pergunte à prefeitura qual valor de referência ela vai usar no ITBI, para o comprador não ser surpreendido no cartório.

Uma observação sobre a parte tributária: as regras de ITBI e ganho de capital mudam por município e por situação pessoal. Este texto explica a regra geral com as fontes citadas. Antes de assinar, confirme com um contador ou advogado tributarista da sua cidade.