Contrato de exclusividade com imobiliária: o que o artigo 726 faz com a comissão e por que avaliar antes de assinar

A imobiliária fez a visita, elogiou o imóvel e no fim da conversa colocou um papel na mesa: contrato de exclusividade por 90 dias. Se você assinar, só ela pode vender. Se você não assinar, ela avisa que "não vai investir no anúncio". Quem está prestes a colocar um imóvel à venda chega nessa mesa sem saber duas coisas: o que a lei diz que acontece quando você assina, e se a exclusividade muda alguma coisa no preço que o imóvel vai alcançar. Este texto responde as duas. Todos os números e regras abaixo foram conferidos nas fontes em 18/09/2026.

O que a exclusividade é, na lei

Corretagem é um contrato regulado pelo Código Civil, nos artigos 722 a 729. O artigo que importa aqui é o 726, e vale ler a frase inteira porque cada pedaço dela decide dinheiro:

> "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade."

Traduzindo em três regras:

1. Sem exclusividade, você pode ter três imobiliárias anunciando, vender direto para o vizinho ou tirar o imóvel do mercado amanhã. Só paga comissão para quem efetivamente trouxe o comprador.
2. Com exclusividade por escrito, dentro do prazo, a comissão é devida mesmo que você venda sozinho, para o vizinho, para o primo, para quem for. A imobiliária não precisa ter apresentado o comprador.
3. A única saída é provar que o corretor ficou "inerte ou ocioso". E o ônus dessa prova é seu, não dele. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firme nesse sentido: alienado o imóvel na vigência da exclusividade, a comissão é devida, salvo inércia comprovada pelo contratante.

Note o detalhe "por escrito". Exclusividade combinada de boca, por WhatsApp solto ou por "fica tranquilo que é só com a gente" não produz o efeito do artigo 726. O que produz é um contrato assinado, com prazo.

A exclusividade era obrigatória. Deixou de ser em 2018

Até 2018, o próprio Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) exigia que o corretor só anunciasse imóvel se tivesse contrato escrito com exclusividade. Isso acabou por pressão do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE): num Termo de Compromisso assinado em 14 de março de 2018, o COFECI se comprometeu a retirar a obrigação, e a Resolução COFECI 1.404, publicada em 18 de abril de 2018, removeu a palavra "exclusividade" da regra. Na mesma resolução caiu a tabela de honorários obrigatória.

O que continua valendo é a exigência de contrato escrito de intermediação para o corretor anunciar publicamente. Ou seja: a imobiliária que diz que "precisa da exclusividade para poder anunciar" está misturando duas coisas. Ela precisa de um contrato escrito. Exclusividade é uma cláusula opcional dentro dele.

O que a imobiliária ganha e o que você ganha

A exclusividade não é vilã. Ela resolve um problema real do corretor: sem ela, ele pode gastar em fotos, anúncio pago e dezenas de visitas e ver o imóvel ser vendido por outro, ou por você, sem receber nada. Com ela, o investimento dele está protegido. Um corretor com exclusividade tende a fazer mais pelo imóvel do que um corretor que está "torcendo" para ser o primeiro.

A contrapartida para você deveria ser proporcional. Se você abre mão do direito de vender sozinho e de usar outras imobiliárias, o mínimo a exigir em troca são obrigações escritas: quantos portais, fotos profissionais, relatório periódico de visitas, prazo curto. A tabela abaixo resume o que cada lado carrega:

A última linha merece atenção. Existem imobiliárias que fecham a exclusividade prometendo um preço acima do que o imóvel vale, porque a promessa alta é o que convence o dono a assinar. Depois de 30 dias sem visita, vem a conversa de "o mercado está pedindo redução". Você reduz, o corretor fica com a exclusividade e o imóvel já queimou um mês no portal com preço errado. Como explicamos em por que meu imóvel não vende, o mercado lê corte de preço em público como sinal de fraqueza.

A exclusividade não muda o valor do imóvel. Muda quem controla o preço

Aqui está o ponto que quase nenhum texto sobre exclusividade toca. Assinar exclusividade não faz o imóvel valer mais nem menos. O que ela faz é concentrar numa única pessoa a decisão de a que preço anunciar e quando baixar. Se essa pessoa acertou o preço, ótimo. Se errou, você só descobre depois de gastar o prazo.

E errar é comum, porque a maioria dos preços de captação é definida olhando cinco anúncios do bairro no portal. Nos últimos 30 dias medidos pelo Observatório do preço de setembro, o Imovel90 leu 283 anúncios reais em 60 avaliações, entre 08/08 e 07/09/2026, e 30% deles foram descartados da conta: 86 anúncios que pareciam comparáveis mas tinham área que não batia com o texto, preço por metro incompatível com o bairro ou valor fora de qualquer intervalo razoável. Quem faz a média dos cinco primeiros resultados está, na prática, usando três anúncios que um avaliador jogaria fora.

O mesmo levantamento mostrou uma distância de 21 pontos percentuais entre o preço de venda rápida (mediana de 88% do valor central) e o preço sem pressa (109%). Esse intervalo é a decisão de preço inteira. Quem assina exclusividade sem saber onde o próprio imóvel está nesse intervalo entrega a decisão a alguém cujo incentivo, na captação, é agradar você com um número alto.

Por isso a ordem correta é: primeiro descubra o valor com uma régua independente, depois assine. Uma avaliação pelo método comparativo da NBR 14653, feita sobre anúncios conferidos um a um, dá o número que você leva para a mesa. Você pode avaliar o imóvel aqui antes de qualquer conversa com imobiliária. Aí a exclusividade vira uma negociação entre iguais: você sabe o valor, e o corretor precisa explicar por que quer anunciar acima ou abaixo dele.

Sete cláusulas para ler antes de assinar

Não existe contrato de exclusividade padrão. Cada imobiliária usa o seu, e os problemas moram sempre nas mesmas cláusulas.

1. Prazo

A lei não fixa prazo. O mercado costuma trabalhar com 90 dias, e há contratos de 180. Para um imóvel bem precificado, 60 a 90 dias são suficientes para o corretor mostrar serviço. Prazo maior que isso só faz sentido se vier com obrigações pesadas do lado dele. Desconfie de prazo em branco ou de "prazo indeterminado".

2. Renovação automática

Cláusula frequente: "renova-se automaticamente por igual período, salvo denúncia com 30 dias de antecedência". Na prática, isso transforma 90 dias em 180 sem você perceber. Peça para retirar ou anote a data de aviso no calendário.

3. O que o corretor se obriga a fazer

Se o contrato lista só as suas obrigações e nenhuma dele, está desequilibrado. Exija por escrito: em quais portais o imóvel será anunciado, se haverá fotos profissionais, com que frequência você recebe relatório de visitas e propostas. Sem isso, provar "inércia ou ociosidade" depois fica muito mais difícil, porque não há parâmetro do que era esperado.

4. Preço de anúncio e regra de alteração

O contrato deve dizer o preço de anúncio e quem decide reduções. O ideal é que qualquer alteração dependa da sua autorização escrita. Corretor que pode baixar o preço sozinho vai baixar, porque comissão de 6% sobre um preço 10% menor ainda é comissão.

5. Comissão: percentual, base e momento

Percentual sobre o valor da venda (o mercado costuma praticar entre 5% e 6% para imóvel urbano, sem tabela obrigatória desde 2018), e quando ela é devida. O artigo 725 do Código Civil diz que a comissão é devida quando o resultado do contrato é alcançado, ainda que as partes depois se arrependam. O STJ aplica isso à risca: em decisão da Terceira Turma publicada em 24/06/2025 (REsp 2.165.921), a corte garantiu comissão integral a uma corretora que aproximou as partes mesmo com o negócio finalizado depois sem a presença dela. Detalhamos os cenários em comissão do corretor: quando ela é devida mesmo sem a venda sair.

6. Cauda depois do prazo

Cláusula pouco lida: "a comissão será devida se o imóvel for vendido em até X meses após o término para comprador apresentado pela imobiliária". Ela é legítima, protege o corretor de um comprador que "some" para voltar direto com você. Mas exija que a imobiliária entregue, por escrito, a lista de quem visitou. Sem lista, a cauda vira uma cobrança por qualquer comprador que apareça.

7. Multa por rescisão

Alguns contratos preveem multa se você desistir de vender ou tirar o imóvel do mercado antes do prazo. Isso é diferente da comissão do artigo 726 e precisa estar expresso. Multa igual ao valor da comissão inteira por desistência de venda é abusiva na leitura de muitos tribunais, mas discutir isso em juízo custa mais que negociar a cláusula antes.

Se você já assinou e quer sair

Três caminhos, do mais simples ao mais caro:

• Esperar o prazo acabar e não renovar. Envie a denúncia por escrito com a antecedência prevista.
• Rescindir de comum acordo. Muitas imobiliárias liberam o imóvel sem custo quando percebem que a relação azedou; peça o distrato assinado.
• Alegar inércia ou ociosidade. É o caminho do artigo 726, e funciona apenas com prova: imóvel fora dos portais combinados, nenhuma visita registrada, mensagens sem resposta. Guarde tudo. Sem obrigações escritas no contrato (cláusula 3 acima), essa prova fica fraca.

Vender direto durante a exclusividade, apostando que "ninguém vai saber", é a pior opção. A comissão é devida, o comprador pode ser chamado como testemunha e a imobiliária costuma descobrir pela matrícula do imóvel.

O contexto de setembro de 2026 favorece quem controla o preço

Em 16 de setembro de 2026 o Copom cortou a Selic pela quinta reunião seguida, em 0,25 ponto, para 13,75% ao ano. Juro alto ainda, e o financiamento demora meses para refletir a queda. Isso significa que o comprador financiado continua pagando o que o banco avalia, mais a entrada que tem, e todo o resto do preço pedido segue sendo negociação. Nesse cenário, o imóvel que entra no portal com preço errado perde tempo, e tempo é o que a exclusividade consome.

Se a proposta chegar abaixo do que você pediu, a resposta não é aceitar nem rejeitar por instinto. É comparar com o valor de referência e responder com contraproposta fundamentada, o que você pode simular em /negociacao.

Resumo em cinco linhas

1. Exclusividade só vale se for por escrito e com prazo. Combinado verbal não gera o efeito do artigo 726.
2. Assinou: a comissão é devida mesmo se você vender sozinho. Provar inércia do corretor é sua tarefa.
3. Exclusividade não é obrigatória para anunciar desde a Resolução COFECI 1.404/2018. Contrato escrito, sim.
4. Ela não muda o valor do imóvel; muda quem decide o preço. Descubra o valor antes de assinar.
5. Prazo curto, obrigações do corretor listadas, preço só alterado com sua autorização e lista de visitantes na cauda. Sem isso, não assine.

Este texto explica as regras e cita as fontes, mas não substitui a leitura do seu contrato por um advogado. Cada cláusula muda de imobiliária para imobiliária, e a jurisprudência muda de tribunal para tribunal.